Quelle est l’étendue de la responsabilité de l’agent immobilier dans l’exercice de son activité ?

Pour un agent immobilier, intermédiaire dans la vente immobilière, il est important de savoir quelle est l’étendue de ses responsabilités. Quelles sont les différents types de responsabilités ? Que doit faire le professionnel de l’immobilier dans chaque cas ? Nous vous répondons dans cet article !

L’agent immobilier, en tant qu’intermédiaire en transaction immobilière, a plusieurs missions mais aussi une certaine responsabilité. Il doit, entre autres, vérifier le titre de propriété du vendeur (en cas d’indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien), les caractéristiques du bien communiquées par le vendeur (ex : la surface, les éventuelles servitudes, les diagnostics immobiliers obligatoires, etc.). Il doit également vérifier si le vendeur a réalisé ou fait réaliser des travaux sur le bien vendu (dans un délai de 10 ans) ou encore si l’acquéreur est solvable.

Le professionnel en immobilier est tenu de respecter ce qui est stipulé dans le mandat. Et il a également un devoir de conseil à l’égard du vendeur et de l’acheteur même si ce dernier n’est aucunement signataire d’un quelconque mandat. Un professionnel de l’immobilier doit promouvoir les intérêts légitimes de vos mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles vous avez été mandaté.

Pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, mais aussi pour chaque agent commercial travaillant pour un titulaire de la carte professionnelle, doit être souscrite une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP). Elle permettra de couvrir d’éventuelles conséquences financières pour l’agent immobilier commettant une faute engageant sa responsabilité.

La responsabilité civile est contractuelle à partir du moment où le dommage résulte de l’inexécution d’un contrat et porte atteinte à l’une des parties à ce contrat.

La responsabilité contractuelle est fondée sur l’Article 1147 du Code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Il y a 2 types d’obligations :

• Obligation de moyens : Cette obligation implique que l’individu ne certifie pas les résultats mais il assure la mise en place des moyens pour arriver aux résultats. Il y a inexécution s’il n’a pas mis en œuvre les moyens promis, c’est donc une responsabilité pour faute prouvée. En effet, celui qui l’a mandaté doit démontrer cette faute.
• Obligation de résultats : Contrairement à l’obligation précédente, celle-ci implique que l’individu certifie des résultats peu importent les moyens mis en œuvre. C’est une responsabilité de plein droit. Le mandant n’a donc pas besoin de prouver une quelconque faute.

L’agent immobilier n’a aucune obligation de résultats, mais il peut être tenu à une obligation de moyens surtout dans la réalisation des actions commerciales auxquelles il s’engage dans le mandat de vente. S’il ne trouve aucun acquéreur ou locataire, sa responsabilité n’est pas engagée puisque le professionnel est porteur d’un mandat d’entremise.

Si la jurisprudence peut être tentée de fonder ce devoir sur le régime du mandat, qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l’obligation principale d’exécuter la prestation promise, il s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers doivent, en raison de leur compétence technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances entourant l’opération qu’ils envisagent, ainsi que sur ses conséquences. 

L’agent immobilier est, pour sa part, responsable pour toute inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle.

À ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de son activité dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage. En tant que mandataire, l’agent immobilier n’a, par exemple, pas le droit de refuser de transmettre au mandant une proposition qu’il jugerait insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à l’agent immobilier de juger de l’opportunité de la transmettre, même si il peut bien sûr conseiller son client de l’accepter ou non, selon les circonstances. 

Si l’agent immobilier veut s’exonérer de cette responsabilité il doit démontrer qu’il existe un cas de force majeure ou un dol de l’une des deux parties.

La responsabilité civile est délictuelle lorsqu’un individu cause un dommage à autrui. Sa responsabilité est engagée et il a pour obligation de réparer le préjudice subi par la victime.

La responsabilité délictuelle est fondée sur l’Article 1240 du Code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est considéré que l’agent immobilier n’est responsable qu’envers celui qui l’a mandaté pour sa mission. Cependant, il a été reconnu que sa responsabilité délictuelle pouvait être engagée par tout tiers au mandat. Les cas où cela est possible sont : lorsqu’il commet un délit ou quasi-délit, un dépassement de pouvoirs ou s’il omet son devoir de conseil.

Si la responsabilité civile délictuelle est démontrée, l’agent immobilier sera dans l’obligation d’indemniser la victime en versant des dommages et intérêts. Le montant sera déterminé par les juges.

En ce qui concerne le délai de prescription, il faut se référer à l’Article 2224 du Code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La sanction de non-respect du devoir de conseil suppose une appréciation souveraine du juge pour que la responsabilité de l’agent immobilier soit mise en cause. La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de renseignement et de devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.

Dans le code de déontologie, l’agent immobilier a un devoir de conseil. Cela signifie qu’il doit délivrer loyalement toutes les informations susceptibles d’impacter toute décision de l’acheteur potentiel, mais aussi qu’il a le devoir de donner tout renseignement portant sur des points importants. Il doit également vérifier si les informations qu’il donne aux parties sont exactes.

La responsabilité de l’agent immobilier peut donc être engagée pour ne pas avoir indiqué à l’acheteur certaines informations qu’il connaissait, ou aurait dû connaître s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur.