Loi Alur et location : tout ce qui change

La loi Alur du 24 mars 2014 (ou encore loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) est venue apporter des changements en ce qui concerne le domaine de la location. Les locataires, les propriétaires, les copropriétaires sont tous touchés par ces réformes en immobilier en France. Les différentes mesures ont pour but l’amélioration de l’accès au logement, la protection des parties, et la lutte contre l’habitat indigne.

Nous vous donnons, dans cet article, un aperçu de tout ce qu’il y a à savoir sur ces changements.

Modifié par la loi Alur, l’Article 22-2 issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que la liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées par le bailleur de la part du candidat à la location ou de sa caution, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Avant de louer son logement, tout bailleur est en droit de réclamer au candidat locataire un certain nombre de pièces relatives à son identité et à sa situation financière pour constituer le dossier de location. Le décret en date du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces a inversé la précédente méthodologie. Jusqu’en 2015, il existait une liste de pièces interdites. Laissant une certaine latitude aux propriétaires, cette disposition légale était parfois contournée et inefficace. Aussi le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 est venu fixer la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (Journal officiel du 7 novembre). Les propriétaires bailleurs doivent, pour choisir leur locataire, se limiter à une liste de documents fixée par décret, à l’exclusion de tout autre sous peine de sanction.

En encadrant ce domaine, la loi Alur a pour objectif d’éviter les abus et d’encourager la location. Les prix des prestations assurées par les professionnels, notamment celles liées à la location de biens, doivent être affichés toutes taxes comprises, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

Les frais d’agence se partagent désormais entre locataires et propriétaires. Ils sont également plafonnés pour les locataires (pour la visite du bien, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’état des lieux) (voir l’Article 1 de la loi Alur qui modifie l’Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Les frais d’agence ne doivent pas dépasser le montant payé par le bailleur et doivent être inférieurs à des plafonds fixés par m². Ces plafonds ont été établis depuis le 15 septembre 2014 avec l’entrée en vigueur des articles du décret n°2014-890 du 1er août 2014.

À destination des logements vides et meublés à usage de résidence principale du locataire, la loi Alur a ainsi créé un dispositif de plafonnement des loyers dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu (zones tendues).

Modifié par la loi Alur, l’Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule qu’un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe de manière annuelle le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

La loi Alur, et plus particulièrement son Article 8, viennent donner un statut plus précis à la colocation, définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et les bailleurs ». La colocation peut faire l’objet d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre le propriétaire et les locataires. Comme pour la location classique (location vide ou meublée), la loi Alur prévoit le recours à un contrat type pour la colocation, qui est défini par décret.

Quant à la solidarité entre les colocataires, la loi Alur a établi, sur ce point, de nouvelles règles en venant préciser que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. En cas de non remplacement du locataire sortant, sa solidarité s’éteint à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Dans le cadre des zones tendues, et pour la location d’un logement vide à usage de résidence principale, le locataire dispose désormais d’un préavis réduit à 1 mois afin de faciliter le marché locatif et le changement de logement (s’il en fait la demande). Préavis qui est habituellement de 3 mois (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur).

En location meublée, la zone tendue n’est pas le seul cas où le locataire peut avoir un préavis réduit à 1 mois. Il y a également :

-En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

-Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile

-Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé

-Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection

-Etc.

Pour plus d’informations sur le sujet, voir notre article : Loi Alur et préavis : tout ce qu’il faut savoir

Cette somme reste entre les mains du bailleur pendant toute la durée du bail et doit être restituée lors du départ du locataire après entière exécution de ses obligations, déduction faite des sommes éventuellement dues.

Les parties sont libres de déterminer le montant du dépôt de garantie. Il doit être restitué désormais dans un délai d’1 mois maximum à partir du jour où sont remises les clés et dans le cas où l’état des lieux de sortie a été réalisé et est conforme à celui d’entrée (Article 22 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur).

Si la restitution n’a pas lieu dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Précision :
Jusqu’en août 2015, il existait une différence de régime entre les contrats de bail signés avant ou après le 27 mars 2014 : ceux signés avant cette date se voyaient nécessairement appliquer le délai de 2 mois. La loi Macron a aboli cette distinction. Les règles ci-dessus sont donc applicables à tous les contrats de location quelle que soit leur date de signature. La loi Macron unifie le régime à tous les contrats de bail peu importe qu’ils aient été signés avant ou après le 27 mars 2014.

Pour plus d’informations, voir notre article : Loi Alur et dépôt de garantie

Locataire et bailleur doivent respecter un délai de préavis de respectivement 3 mois lorsque le congé émane du locataire et de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. Étant précisé que le préavis peut être donné à tout moment par le locataire et qu’il produira effet à l’échéance dudit préavis. Alors que le préavis du bailleur, s’il peut être notifié à tout moment mais au moins 6 mois à l’avance, ne produira effet que pour la date d’échéance contractuelle du bail.

Un propriétaire qui souhaite reprendre le logement qui lui appartient pour le vendre ou l’occuper, a de nouvelles obligations. C’est la loi Macron du 6 août 2015 qui fait part de celles-ci. À partir du 1er janvier 2018 et pour les logements vides loués à usage d’habitation principale, le bailleur devra joindre une notice à son congé.

Si, durant le bail, le logement loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, et si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la surface du logement dont le locataire aura été privé (Code civil, Article 1724 modifié par la loi Alur).

Faisant partie des documents nécessaires dans le diagnostic technique demandé par la loi Alur, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz doit être établi. Il a pour objet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application de ce diagnostic.

Que ce soit pour une location en meublé ou vide, le contrat de location doit respecter un contrat type. Il est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation (Article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Selon la loi Alur, la location en meublé doit avoir un minimum d’équipements fournis par le bailleur pour la vie du locataire. La durée du bail est fixée à 1 an en meublé et 3 ans en location vide. Concernant le dépôt de garantie, il peut être à la hauteur de 2 mois de loyers en location en meublé, contrairement à 1 mois en location vide. Enfin le délai de préavis est fixé à 1 mois pour la location en meublé.

La loi Alur apporte plus d’encadrement en matière de location de meublé de courte durée. En effet, les bailleurs qui louent de manière répétée et temporaire pour une clientèle de passage doivent demander l’autorisation au maire. Le conseil municipal doit délibérer sur les conditions de délivrance de l’autorisation à Paris, Marseille et Lyon. Cette autorisation temporaire peut comporter des critères (ex : durée des contrats, caractéristiques physiques du local, localisation, etc.).

La loi Alur impose à tout professionnel de l’immobilier une formation continue obligatoire : la formation loi Alur.

Les titulaires de la carte professionnelle comme la carte G (Gestion) sont particulièrement concernés, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle et ayant part à la location de logements.

En effet, la formation de 14 heures par an ou de 42 heures sur 3 années consécutives d’exercice, permet l’obtention d’une attestation de formation indispensable au renouvellement de la carte professionnelle pour continuer l’exercice de l’activité.