Affectation du fonds de travaux : parties communes et clé de répartition

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Quid de l’affectation du fonds de travaux qui doit tenir compte de l’existence des parties communes spéciales ou de la clé de répartition ? Pourquoi cette question s’est-elle posée ?
La création d’un fonds de travaux a été rendue obligatoire par la loi Alur depuis le 1er janvier 2017. Celui-ci permet d’anticiper les dépenses de travaux au sein de la copropriété. Il est constitué grâce aux cotisations annuelles obligatoires de chaque copropriétaire. La question se pose dans le cas de travaux de parties communes spéciales. Nous répondons dans cet article.

Fonds de travaux en copropriété

Modifié par la loi Alur, l’Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la constitution d’un fonds de travaux par le syndicat de copropriétaires. Ce fonds de travaux doit permettre de faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par lois et règlements ou décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est alimenté par le versement de la part des copropriétaires d’une cotisation annuelle obligatoire, son montant doit être supérieur à 5% du budget prévisionnel et est décidé par l’AG.

Cette disposition concerne toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Cependant, elle ne s’applique pas :

  • aux immeubles comportant moins de 10 lots (après décision unanime de l’assemblée générale)
  • si le Diagnostic Technique Global a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années (dispense de l’obligation pendant la durée de validité du Diagnostic).

Depuis le 1er janvier 2017, du fonds de travaux prévu par l’Article 14-2, II de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est également tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux prévues par cet article. Les règles relatives à ce compte sont quasi similaires à celles prévues pour le compte « principal ».

Quel problème est posé concernant l’affectation du fonds de travaux ?

Est alors posée la question suivante :
Qu’en est-il de l’affectation du fonds de travaux qui doit tenir compte de l’existence des parties communes spéciales ou de la clé de répartition ?

L’Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui avait été modifié par la loi Alur, précise que le fonds travaux doit être constitué suivant une clé générale.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur suite à la loi Alur) :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Cela signifie donc que le fonds de travaux doit être appelé uniquement suivant une clé générale.

Cela devient un problème lorsque l’on considère des opérations devant utiliser des clés de répartition spécifiques.

Le risque étant qu’une partie des copropriétaires se voit bénéficier de sommes plus importantes contrairement à d’autres qui seraient pénalisés suite à une affectation moins importante que leur contribution.

Un exemple parlant pouvant être les travaux concernant un ascenseur.

Quelle solution face à ce problème ?

La loi Elan, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, est venue mettre à jour ce sujet dans son article 204 :

« Le cinquième alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. » »

Cela signifie donc que le syndic va devoir respecter l’affectation du fonds de travaux selon une clé de répartition spécifique aux travaux votés par l’Assemblée Générale.

Si nous reprenons l’exemple de l’ascenseur, l’affectation se fera selon la clé « ascenseur » et non selon la clé de répartition générale.

 

Dans les faits, il s’agit d’une véritable problématique pour les syndics de copropriété, qui soit invitent les copropriétaires à ne pas employer le fonds de travaux pour des parties communes spéciales et à les garder pour d’éventuels travaux appelés sur la clé de répartition générale, soit s’obligent à trouver des solutions comptables pour justifier l’emploi d’une partie de ce fonds de travaux.

Plusieurs solutions comptables sont mises en place par les syndics. Cependant certaines méthodes sont à éviter, parmi lesquelles :

  • Méthode à éviter N°1 : Le remboursement des fonds inutilisés au copropriétaire. En effet, le fonds de travaux est affecté au lot et non au copropriétaire, il ne doit pas faire l’objet d’un remboursement.
  • Méthode à éviter N°2 : Réduire les futurs appels de fonds travaux loi Alur pour les copropriétaires n’ayant pas bénéficié des travaux appelés sur une clé de répartition spéciale. En effet, les appels de fonds devant être supérieurs à 5% du budget prévisionnel, il serait inconcevable de demander une affectation moindre aux copropriétaires n’ayant pas utilisé leur fonds de travaux ou inversement de demander un abonnement supérieur seulement à ceux ayant précédemment utilisé leur fonds de travaux.
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