Formation – Devenir marchand de biens professionnel
La profession de marchand de biens est en plein développement. De nombreuses personnes sont attirées par cette activité qui consiste à acheter un bien, effectuer une rénovation et procéder à la revente. Il est essentiel d’obtenir des connaissances solides dans le domaine juridique, fiscal ou encore de l’urbanisme pour mener à bien toutes ces opérations. Cette formation marchand de biens vous aidera à obtenir ces connaissances.
Formation Devenir marchand de biens
Cette formation vous permettra d’acquérir les connaissances juridiques et techniques essentielles pour devenir marchand de biens. Centrée sur les aspects théoriques et pratiques du métier et vous permettra de maîtriser l’achat-revente d’un bien immobilier.
1 990,00€
– 55 heures
Contenu de la formation
L’activité de marchand de biens ne demande pas d’autorisation spécifique. Il est uniquement nécessaire de disposer d’une structure adaptée à ce statut.
De plus, aucun diplôme n’est nécessaire pour devenir marchand de biens. Néanmoins, il est vivement recommandé de disposer de connaissances solides concernant les lois et les règlementations en vigueur dans le secteur de l’immobilier. Il est aussi préférable d’avoir de bonnes notions sur l’urbanisme, le commerce, la gestion d’entreprise ou encore la négociation pour se lancer dans cette activité.
Notre formation se compose de trois parties :
Les fondamentaux du marchand de biens, cette partie pourra permettre d’appréhender les bases d’une transaction immobilière ainsi que les bases du métier de marchand de biens.
Une seconde partie est axée sur l’exercice de l’activité de marchand de biens et notamment sur la règlementation applicable aux marchands de biens.
Enfin, une dernière partie est consacrée à la technicité du marchand de biens. Vous serez formé sur l’activité de marchand de biens, sur la création d’une copropriété et enfin sur les marchés privés de travaux.
Cette formation est complète et est destinée à vous lancer dans l’activité de marchand de biens. Elle vous permettra d’appréhender les différents rouages de la profession.
Objectifs
- S’approprier les fondamentaux juridiques de l’immobilier
- Connaître la règlementation spécifique au métier de marchand de biens
- Maîtriser la fiscalité et la technicité des opérations de marchand de biens
Prérequis
Cette formation s’adresse à :
- Tout public
Cette formation est accessible à toute personne souhaitant acquérir des connaissances et monter en compétence dans le secteur de l’immobilier.
Programme
1) Les fondamentaux du marchand de biens
A) Appréhender les bases du métier de marchand de biens
– Définition des marchands de biens
– Distinction marchand de biens et activité d’intermédiation
– Ancienne notion de marchand de biens
– Critères de qualification
– Nature des opérations
– Caractère habituel
– Personnes imposables (personnes physiques / personnes morales)
– Biens concernés (typologie)
– Mode d’acquisition (biens acquis à titre onéreux / biens acquis à titre gratuit)
– Opérations concernées
– Intention spéculative
– Intention spéculative retenue
– Intention spéculative rejetée
– Typologie des opérations réalisées
– Généralités sur le champ d’application de la TVA
– L’ancien régime de TVA / La réforme de 2010
– Terrain à bâtir (TVA)
– Immeuble neuf (TVA)
– Immeuble de plus de cinq ans (TVA)
– L’option de TVA
– La TVA en VEFA
– Le régime des droits d’enregistrement
– Engagement de revendre / Engagement de construire
B) La fiscalité de l’activité de marchand de biens
– Aspects juridiques
– Structures d’exercice (exercice individuel sociétés / société commerciale / société civile)
– Modalités d’exercice
– Qualité de commerçant
– Patrimoine professionnel du marchand de biens
– Patrimoine personnel du marchand de biens
– Imposition des bénéfices (typologie)
– Bénéfice d’exploitation
– Régime général et cas particuliers
– Régime d’imposition pour les sociétés commerciales et les sociétés civiles
– Contribution économique territoriale
– Obligations déclaratives générales
– Obligations juridiques et fiscales
2) Exercice de l’activité de marchand de biens (partie 1)
A) La vie professionnelle du marchands de biens
– La responsabilité du marchand de biens
– Obligation d’information
– Obligations de délivrance
– Garantie d’éviction / garantie des vices cachés
– Achat / revente en cascade
– Achat par licitation
– Financement des opérations de marchand de biens
– Régime des conditions suspensives d’obtention de prêt
– Garanties
– Prêt in fine
– Taux de rentabilité
– Profits de construction
B) Terrains à bâtir et lotissements / Vente d’immeuble à rénover
– Constructibilité / terrains comprenant des bâtiments anciens
– Le bornage (amiable / judiciaire)
– Procès verbal de bornage
– Taxe communale / nationale
– Réalisation d’un lotissement
– Permis d’aménager / déclaration préalable
– Stabilisation du droit à construire
– Documents de lotissement
– Vente en VIR (conditions)
– Vendeur (maître de l’ouvrage)
– Travaux / garantie d’achèvement des travaux
– Paiement du prix
3) Réaliser une transaction en tant que marchand de biens
A) Appréhender les bases d’une transaction immobilière
– Chronologie d’une vente immobilière
– Les spécificités de la vente dans le neuf
– Connaître les obligations légales d’un vendeur avant une mise en vente (bornage, assainissement, permis de construire et conformité, etc.)
– Charge vendeur / charge acquéreur
– Les diagnostics immobiliers
– La vente ou l’achat en SCI
– L’identification de la chose et du prix
– Différence entre compromis et promesses
– La condition suspensive d’un avant-contrat
– Les procurations dans une vente
– Les tutelles
– Les servitudes
– L’indivision
– La substitution dans une vente immobilière
– L’acte authentique et la publicité foncière
– La plus-value immobilière
– Connaître les acteurs et les éléments fondamentaux de la copropriété pour vendre un lot de copropriété
– ASL (association syndicale libre de propriétaires)
– Hypothèque et caution bancaire
B) Connaître les bases juridiques de la vente immobilière
– Les parties au contrat de vente (mariage, PACS et concubinage)
– Le bien vendu
– La chose immobilière (servitudes)
– Le prix de la vente
– Identification de la vente juridique
– Les obligations des parties
– L’indivision
– Définir les engagements des parties
– Procurations et promesses de porte-fort
– L’offre d’achat et le mandat de négociation
– La promesse unilatérale de vente immobilière
– Le compromis de vente
– Les vices du consentement
– Déterminer stratégiquement la durée des promesses
– Le mécanisme destiné à protéger l’acquéreur immobilier
– La vente en copropriété
– Identifier les risques fréquemment rencontrés lors d’une vente immobilière
– La lésion / vente à vil prix
– Le dépôt de garantie et la SRU
– Résolution de la vente immobilière : éviter les risques majeurs
4) Exercice de l’activité de marchand de biens (partie 2)
A) La création d’une copropriété
– Le statut de l’immeuble en copropriété
– La mise en copropriété
– L’immeuble et ses composantes
– Le règlement de copropriété
– L’état descriptif de division
– Les lots transitoires
– Parties privatives / parties communes
– Partie commune à usage privatif d’un immeuble
– Partie commune spéciale d’un immeuble
– La destination de l’immeuble
B) La maîtrise des règles d’urbanisme appliquées à l’activité de marchand de biens
– Autorisation administrative
– PLU
– Respect des normes
– Division de bâtiments existants
– La réhabilitation par le marchand de biens
– Réhabilitation et règles concernant la vente d’immeuble à construire
– Réhabilitation et garantie des défauts de la chose
5) La vente d’immeuble à construire et maîtrise d’ouvrage
A) La vente d’immeuble à construire
– Textes applicables
– Le domaine protégé / le domaine libre
– Engagement d’édifier
– Le maître d’ouvrage
– Processus de réalisation
– La maîtrise d’œuvre
– Le devoir de conseil du maître d’œuvre lors de la réception des travaux
– La responsabilité contractuelle du maître d’œuvre
– Le constat de l’achèvement
– La réception des travaux
B) Les fondamentaux de la VEFA
– Distinction VEFA et vente à terme
– Le transfert de propriété / transfert des risques en VEFA
– Le versement des fonds en VEFA
– L’échelonnement en VEFA
– L’acompte en VEFA
– Méthode additive / méthode soustractive
– La cession d’un contrat de VEFA
– L’achèvement en VEFA
– L’incidence fiscale de l’achèvement
– La réception des travaux
– La livraison de l’ouvrage
– La vente d’un lot achevé
6) Les modalités d’une transaction immobilière en VEFA
A) Les garanties de la VEFA
– Les garanties avant construction
– Garantie d’achèvement de l’immeuble
– Garantie de remboursement
– Les garanties après construction
– Garantie des vices apparents
– Garantie de parfait achèvement
– QUID des désordres qui ne sont pas réparés ?
– QUID des sous-traitants ?
– Garantie biennale
– Les conditions relatives aux dommages garantis
– Garantie décennale
– Les désordres graves
– Les délais de garantie
– L’auteur de l’action en garantie
B) Les spécificités de la VEFA
– La VEFA dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation PINEL
– L’application des dispositions de la loi Hoguet dans le cadre d’une VEFA
– L’intermédiation en VEFA
– Le contrat préliminaire
– Les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)
– Les différences entre le contrat préliminaire et le contrat définitif
– La renonciation à l’opération côté promoteur / côté acheteur
– Le dépôt de garantie et sa restitution en VEFA
– Le respect des délais de livraison
– Le défaut de conformité
– Les clauses d’équivalence
Version 2023
Financement
Toutes les formations sont éligibles aux financements auprès des OPCO : OPCO EP, AGEFICE, FIF-PL… ainsi que de Pôle Emploi. Les formations peuvent être prises en charge totalement ou partiellement par ces organismes de financements. Pour bénéficier d’une prise en charge de votre formation contactez-nous.
Informations complémentaires
– Modalités et délais d’accès : FOAD A (formation e-learning) , 6 mois
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- Pédagogiques :
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- Étude de cas
- Questions/Réponses
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- Méthodes d’évaluation :
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– Accessibilité aux personnes handicapées : Formation accessible aux personnes en situation de handicap
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Le marchand de biens
L’activité de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers, que ce soit des immeubles, des maisons ou encore des fonds de commerce ou des parts de société immobilières (SCI), dans l’objectif de réaliser une plus-value sur sa vente.
La plupart du temps, le marchand de biens réalise des actes de rénovation afin d’augmenter le prix de celui-ci à la revente. L’objectif est de tirer un bénéfice à court terme des ventes qu’il réalise. Il peut décider de réaliser les travaux seul ou de faire appel à des partenaires (architectes, maître d’oeuvre,…).
La grande différence entre l’agent immobilier et le marchand de biens relève de la détention de la propriété du bien. L’agent immobilier, lui, n’est pas le propriétaire des biens qu’il vend en agence. Le marchand de biens vend des biens immobiliers dont il est le propriétaire.
L’activité de marchand de biens est avant tout un statut fiscal. Vous êtes considéré comme étant un commerçant.
Comment devenir marchand de biens ?
Vous n’avez pas besoin d’autorisation spécificque pour devenir marchand de biens mais il est nécessaire de disposer d’une structure adaptée à ce statut. Il est donc impératif que vous disposiez d’une société et que vous soyez inscrit au RCS.
Pour devenir marchand de biens, vous devez remplir 3 conditions précises :
- Votre achat doit avoir une intention spéculative. L’objectif de votre achat doit être de réaliser une plus-value à court terme. C’est l’administration fiscale qui détermine si ce critère est bien rempli. Elle prend en considération le temps qui s’est écoulé entre le moment où vous avez réalisé l’achat et la revente du bien en question.
- Vous devez acheter les biens de façon habituelle : les biens immobiliers que vous achetez ne doivent pas être gardés pour votre usage personnel, ils ne doivent pas vous servir de résidence principale.
- Les biens que vous achetez doivent être des immeubles, des parts sociales de sociétés immobilières ou encore des fonds de commerce ou des terrains.
Tout le monde peut prétendre à devenir marchand de biens, dès lors que l’on dispose de la capacité de créer une entreprise. Toutefois certaines professions ne sont pas compatibles avec ce statut. On peut notamment penser aux huissiers de justice, aux avocats et aux notaires ou encore aux pharmaciens.
Quel statut juridique choisir ?
Le marchand de biens, considéré comme un commerçant, est soumis aux obligations classiques du commerçant, c’est-à-dire l’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et doit également tenir une comptabilité et établir des comptes annuels, entre autres. Puisqu’il est également vendeur de ses biens, il est responsable de leurs vices cachés, s’il y en a.
Il doit également créer une structure juridique spécifique, inscrite au RCS, pour lancer son activité. Cette société peut être une SAS, une SARL, une SASU ou encore une EURL. Un marchand de biens ne peut pas choisir le statut SCI. En effet, elle ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Dans le cadre d’une activité de marchand de biens, elle est adaptée uniquement lorsque l’on souhaite faire de la location non meublée.
Les marchands de biens favorisent le plus souvent la SAS, dû à sa structure plus souple. Dans le cas où le marchand de biens souhaite se lancer seul, la SASU peut alors être préférée.
Quel diplôme pour devenir marchand de biens ?
Aucun diplôme n’est nécessaire pour devenir marchand de biens. Cependant, réaliser la formation marchand de biens peut avoir des avantages, notamment pour appréhender les différents rouages de la profession. En effet, il est vivement recommandé de disposer de connaissances solides concernant les lois et les règlementations en vigueur dans le secteur de l’immobilier. De plus, il est également préférable lorsque l’on souhaite se lancer d’avoir de bonnes notions en urbanisme, commerce, gestion d’entreprise ou encore en négociation par exemple.
Pour exercer cette activité, plusieurs domaines d’expertise sont essentiels et doivent être maîtrisés, tels que :
- La détermination de la valeur d’un bien
- L’évaluation de la faisabilité d’un projet
- La négociation des conditions d’achat
- La maîtrise des règles d’urbanisme
- La commercialisation d’un bien de façon efficace
Cette profession n’est pour l’instant pas règlementée.
Quelles sont les qualités à avoir pour exercer cette activité ?
Le marchand de biens doit avoir la fibre commerciale et savoir négocier. Cela va lui permettre d’obtenir des prix intéressants pour les biens qui l’intéressent.
Un marchand de biens doit également avoir un bon sens relationnel et savoir prospecter pour trouver des biens susceptibles de l’intéresser. Enfin, il doit également savoir apprécier le temps et le coût de la rénovation. Un mauvaise estimation peut mettre à mal sa société, ou contrecarrer ses projets.
Formation marchand de biens immobilier
Diplôme
Il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme pour devenir marchand de biens. Cependant, il faut disposer de connaissances et de compétences solides sur le domaine de l’immobilier, de l’urbanisme, de la gestion, ainsi que sur les lois et les règlementations en vigueur. Pour se lancer, il est préférable de s’être formé pour appréhender au mieux le métier.
Financement
Cette formation peut être financée par des organismes de financement. Elle peut être prise en charge à hauteur de 100% du coût de la formation. Un salarié dépend de l’OPCO-EP. Cet organisme peut financer la formation dans la limite des plafonds annuels en vigueur. Pour les salariés dirigeants ou les agents commerciaux, c’est l’AGEFICE et le FIF PL qui peuvent la prendre en charge, dans la limite des plafonds annuels. Pôle Emploi peut également financer la formation, sous certaines conditions. Start Learning prend en charge la réalisation et le suivi de votre dossier de financement.
Attestation
À la fin de votre formation, vous pourrez télécharger une attestation de formation, qui permet de certifier que vous avez bien suivi la formation, et que vous avez acquis les connaissances nécessaires.
Contacts
518 rue Saint-Fuscien, 80000 Amiens
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