Loi Alur et préavis : tout ce qu’il faut savoir

La loi Alur, c’est-à-dire la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a amené plusieurs changements en matière de location : notamment par rapport au préavis. Dans cet article, nous étudierons tout ce qu’il y a à savoir sur la loi Alur et le préavis.

Le préavis peut provenir du bailleur ou du locataire et correspond à l’avertissement préalable de la rupture du contrat de location.

Le bailleur ou le locataire peut choisir de rompre un bail, néanmoins cela doit être fait dans certains délais, selon certaines conditions, et dépend de la situation du bailleur, du locataire, du bail, etc. Le préavis représente donc le délai devant être respecté entre la notification de départ et le départ effectif.

Dans l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014, nous pouvons trouver ces conditions.

Pour ce qui concerne le préavis en location non meublée, c’est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur de 2014, qui est à consulter.

Les délais de préavis applicables pour bailleurs et locataires n’ont pas été modifiés par la loi Alur, et restent de :

–6 mois lorsqu’ils émanent du bailleur

–3 mois lorsqu’ils émanent du locataire

Toutefois quelques exceptions permettaient un délai réduit à 1 mois : dans le cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, dans le cas de locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifiait un changement de domicile, dans le cas des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active.

De nouvelles exceptions ont été apportées par la loi Alur permettant un délai de préavis réduit à 1 mois pour le locataire :

• Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi Alur : les zones tendues
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
• Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation
• Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (condition ajoutée par l’article 11 de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020)

Le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de sa lettre de congé pour pouvoir bénéficier du délai réduit à un mois. Le délai de préavis applicable reste de 3 mois sans cela.

C’est l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi Alur de 2014 qui concerne le préavis en location meublée :

« I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

Le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois (en motivant sa décision) et le locataire un préavis de 1 mois.

Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée qui notifie le congé (avec demande d’avis de réception), de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (contre récépissé ou émargement).

Ces conditions à respecter sont les mêmes pour la location meublée ou la location non-meublée depuis 2015.

En ce qui concerne le locataire, la demande de préavis doit être justifiée, en location meublée, lorsqu’il souhaite bénéficier du préavis réduit à 1 mois.

Pour le bailleur, en location meublée ou en location non meublée, la demande de congé doit être justifiée « par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »

L’Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 mentionne la sanction qu’encourt un bailleur ayant délivré un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Cela est puni d’une amende pénale ne pouvant être supérieur à 6 000€ pour une personne physique et 30 000€ pour une personne morale.