Loi Alur et dépôt de garantie

La loi Alur, c’est-à-dire la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, a amené plusieurs changements en matière de location : notamment par rapport au dépôt de garantie. Dans cet article, nous étudierons tout ce qu’il y a à savoir sur la loi Alur et le dépôt de garantie.

En location, le dépôt de garantie est une protection pour le propriétaire. En effet, il s’agit d’une somme versée par le nouveau locataire lors de la signature du bail. Cette somme est gardée par le propriétaire pendant toute la durée du bail de location et s’il y a manquements de la part du locataire, que ce soit des charges ou loyers impayés, des réparations locatives, etc., les montants dus par le locataire seront prélevés sur le dépôt de garantie.

Si tout va bien à la fin du bail de location, le dépôt de garantie est restitué au locataire par le bailleur.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais il est exigé la majorité du temps.

Le dépôt de garantie est encadré par la loi.

Selon l’Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (article créé par la loi Alur), le contrat de location est établi par écrit et doit respecter une certaine mise en forme (définie par décret en Conseil d’État). Il doit mentionner le montant du dépôt de garantie, dans le cas où il est demandé par le bailleur.

La loi Alur vient également mettre en place une commission dont la compétence porte sur les litiges relatifs au dépôt de garantie (Article 20 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur (Article 6)).

L’Article 7 de la loi Alur stipule également que :

« Le Gouvernement remet un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d’un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d’une institution financière, au nom du locataire et déblocable d’un commun accord entre le locataire et le bailleur. »

L’Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la plupart des règles encadrant le dépôt de garantie, il a été modifié en partie par la loi Alur de 2014.

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

Résumons donc tout ce qu’il y a à savoir sur le dépôt de garantie.

-En location vide : si le loyer est à payer chaque mois, le dépôt de garantie ne doit pas être supérieur à 1 mois de loyer (hors charges)

-En location meublée : si le loyer est à payer chaque mois, le dépôt de garantie ne doit pas être supérieur à 2 mois de loyer (hors charges) (Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 créé par l’Article 8 de la loi Alur)

-Si le loyer est payable d’avance (période supérieure à 2 mois, par exemple un loyer trimestriel), le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie au locataire. Il pourra le lui réclamer si, et seulement si, le locataire demande le paiement mensuel du loyer.

Il doit être versé au bailleur lors de la signature du bail, par le locataire directement ou par un tiers.

Le tiers peut être :

• Action logement > sous forme d’une avance loca-pass
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) > si le locataire fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie

Si le locataire procède à un versement en espèces, il peut demander un reçu au bailleur.

Que ce soit dans un logement vide ou meublé, collectif ou individuel, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois si l’état des lieux n’est pas conforme.

Ces délais commencent à courir à partir du jour où le locataire restitue les clés au propriétaire.

La loi Alur est venue spécifier que cette restitution peut se faire soit en mains propres au bailleur ou à l’agent immobilier, soit par lettre recommandée avec AR (demande d’avis de réception).

Il est possible pour le propriétaire de ne pas restituer la totalité du montant du dépôt de garantie. La somme gardée est une retenue, et couvre les frais liés aux travaux locatifs ou à des dégradations, aux impayés de loyers ou de charges. Cette retenue doit bien sûr être dûment justifiée, des documents doivent en cela être remis au locataire, par exemple : des photos, des états des lieux, un constat d’huissier, des devis / factures, des lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc.

Pour un logement collectif (appartement, copropriété), si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut alors garder une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La provision ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie et des justificatifs sont exigés.

Déduction faite des retenues, la régularisation définitive et la restitution du solde doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Cependant, s’ils le désirent, le locataire et le propriétaire peuvent solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.

La loi Alur ajoute que si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie (ou le restant du dépôt dû) dans les délais impartis, il sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel.

Les agents immobiliers, professionnels soumis à la formation loi Alur, doivent veiller à connaître ces différentes dispositions pour exercer au mieux leur activité surtout pendant la location.