Loi Alur et copropriété : tout ce qu’il faut savoir

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous le nom de loi Alur, a amené des changements en matière de copropriété. Elle permet, entre autres, l’évolution de la législation en copropriété, qui était inchangée depuis 1965. Cette partie de l’immobilier, la copropriété, représente plus de 8 millions de logements, la loi Alur en permet une meilleure connaissance.

Nous allons lister ici les différents changements apportés par la loi Alur en matière de copropriété :

Pour les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires de plus de 15 lots, la loi Alur impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 18 modifié). Le syndic ou l’assemblée générale des copropriétaires (vote à la majorité) peuvent choisir l’établissement bancaire où effectuer l’ouverture de ce compte. Les intérêts sur ce compte iront au syndicat.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat.

L’ouverture d’un compte bancaire séparé ou d’un sous-compte individualisé en cas de dispense est une prestation nécessairement incluse dans le forfait du syndic et ne peut donner lieu à rémunération complémentaire (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Les pouvoirs publics souhaitant avoir une meilleure connaissance des copropriétés en France et mettre en place de manière plus rapide différentes actions en lien avec les copropriétés, a été institué un registre par la loi Alur (Articles 52 et 53). Ce registre est un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires comportant plusieurs informations les concernant en plus de leur immatriculation obligatoire.

Le syndic doit effectuer les démarches prévues aux articles L 711-1 à L 711-6 du Code de la construction et de l’habitation. À savoir procéder à l’immatriculation du syndicat qu’il est chargé d’administrer et communiquer au registre national des copropriétés les éléments permettant de mettre à jour ce fichier (Code la construction et de l’habitation, Article R 711-9 issu du décret n° 2016-1167 du 26 août 2016) :

•  identité du syndicat : nom, adresse et date de création, nombre et nature des lots, nom du syndic et, le cas échéant, la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire ou existence d’un arrêté ou d’une injonction du maire
• données financières communiquées après chaque exercice comptable (budget prévisionnel, comptes et annexes)
• données relatives au bâti (carnet d’entretien, diagnostic technique global éventuellement)

À défaut, le teneur du registre (l’Agence Nationale de l’Habitat) peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte d’un montant maximum de 20 € par lot et par semaine. Astreinte qui ne pourra être facturée aux copropriétaires, sauf si le syndic est bénévole.

L’immatriculation initiale du syndicat est incluse dans la liste des prestations particulières du contrat de syndic pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire. En revanche, la mise à jour du registre d’immatriculation est incluse dans la rémunération forfaitaire du syndic (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Si la révocation ou le non-renouvellement du contrat de syndic sont envisagés, l’assemblée générale doit désigner un syndic. La loi Alur impose une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic au conseil syndical (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 21 modifié). Celui-ci est consulté sur les contrats avant un examen de la part de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est important de noter que si le syndicat des copropriétaires ne dispose d’un conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

La loi Alur a placé plusieurs décisions sous la majorité simple selon l’Article 24 (de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) au lieu de la majorité absolue selon l’Article 25. Nous pouvons citer :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative
• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’Article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme
• Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires
• La décision d’engager le diagnostic prévu à l’Article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation

La loi Alur modifie l’Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ainsi le contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret. Il contiendra les modalités de rémunération qui sera déterminée de manière forfaitaire. Lors de prestations particulières (conditions définies par voie réglementaire), pourra être perçue une rémunération spécifique complémentaire.

Le contrat de mandat de syndic doit fixer sa durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. En outre, il doit déterminer les modalités d’exécution de sa mission en conformité avec les Articles 14 à 18 de la loi de 1965 (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 article 29, al. 1). L’assemblée doit approuver le contrat de mandat à la majorité de l’Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 article 29, al. 6) au même titre que la décision qui désigne le syndic.

Le contrat de syndic doit être rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit (Décret du 17 mars 1967 article 24, al. 4). Il doit être conforme au contrat type défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 18-1 A).

L’Article 54 de la loi Alur impose l’établissement d’une fiche synthétique de la copropriété par le syndic regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Elle comporte par exemple : l’adresse de chaque immeuble de la copropriété, le numéro d’immatriculation au registre mentionné précédemment, la date de l’établissement du règlement de la copropriété, etc. Elle doit être mise à disposition des copropriétaires et mise à jour chaque année.

Avant et après l’assemblée générale, plusieurs informations doivent être mises à disposition : les justificatifs de charges avant l’AG, les décisions prises au cours de l’AG doivent être affichées ou envoyées par courrier dans les 3 mois qui suivent, etc.

Pour les acquéreurs des lots de copropriété, sur les annonces immobilières, doivent être précisés : si le bien mis en vente appartient à une copropriété, le montant annuel des charges, le nombre de lots de la copropriété, si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées « aux copropriétés en difficulté », etc.

Lors de la vente d’un logement par un copropriétaire, celui-ci a le devoir de fournir un certain nombre de documents à l’acheteur.

Conformément à l’Article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, sont annexés aux avant-contrats les documents suivants :

• la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’Article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (obligatoire depuis le 31 décembre 2018 pour tous les syndicats, quelle que soit leur taille)
• le règlement de copropriété de l’immeuble, reçu par Me…, notaire à…, le…, contenant l’état descriptif de l’immeuble
• le(s) acte(s) modificatif(s) du règlement de copropriété, reçu(s) par Me…, notaire à…, le…
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (document dont le contenu doit être déterminé par arrêté ministériel)
• le diagnostic technique global prévu à l’Article L 731-1 du Code de la construction et de l’habitation (ce diagnostic est imposé en cas de mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans ou, en dehors de cette situation, décidé par le syndicat)
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédents
• le montant des sommes qui seront dues par l’acquéreur au syndicat (information non exigée pour les copropriétés d’au plus 5 lots [de moins de 10 lots avant le 1er juin 2020] ou dont le budget annuel apprécié sur 3 exercices successifs est inférieur à 15 000 €)
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat (information non exigée pour les copropriétés d’au plus 5 lots [de moins de 10 lots avant le 1er juin 2020] ou dont le budget annuel apprécié sur 3 exercices successifs est inférieur à 15 000 €)
• l’état global de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (information non exigée pour les copropriétés d’au plus 5 lots [de moins de 10 lots avant le 1er juin 2020] ou dont le budget annuel apprécié sur 3 exercices successifs est inférieur à 15 000 €)
• le syndicat disposant d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal promis en vente et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

Modifié par la loi Alur, l’Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la constitution d’un fonds de travaux par le syndicat de copropriétaires. Ce fonds de travaux doit permettre de faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par lois et règlements ou décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est alimenté par le versement de la part des copropriétaires d’une cotisation annuelle obligatoire, son montant doit être supérieur à 5% du budget prévisionnel et est décidé par l’AG.

Cependant, cette disposition ne s’applique pas :

-aux immeubles comportant moins de 10 lots (après décision unanime de l’assemblée générale)

-si le Diagnostic Technique Global a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années (dispense de l’obligation pendant la durée de validité du Diagnostic).

Depuis le 1er janvier 2017, du fonds de travaux prévu par l’article 14-2, II de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est également tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux prévues par cet article. Les règles relatives à ce compte sont quasi similaires à celles prévues pour le compte « principal ».

Enfin, la loi Alur institut la mise en place d’un Diagnostic Technique Global (DTG). Le rôle de celui-ci est d’apporter aux copropriétaires des informations concernant la situation générale de l’immeuble pour considérer des travaux dans le futur si besoin.

La mise en place du DTG est inscrite dans les Articles 58 à 62 de la loi Alur ayant pour but de prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles.

Le DTG comporte :

-Un état de la situation du syndicat des copropriétaires

-Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

-Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble

-Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

-Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble

La loi Alur impose à tout professionnel de l’immobilier une formation continue obligatoire : la formation loi Alur.

Les titulaires de la carte professionnelle comme la carte G (Gestion) ou la carte S (Syndic) sont particulièrement concernés, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle et devant connaître la copropriété.

En effet, la formation de 14 heures par an ou de 42 heures sur 3 années consécutives d’exercice, permet l’obtention d’une attestation de formation indispensable au renouvellement de la carte professionnelle pour continuer l’exercice de l’activité.