Le syndic de copropriété est un incontournable dans la gestion d’un immeuble en copropriété. D’abord régi par la loi du 10 juillet 1965, d’autres principes sont également venus s’ajouter au fil des années, renforçant le rôle du syndic de copropriété, tout en cherchant à être des plus transparents vis-à-vis de leurs clients. Dans cette optique, est née l’obligation d’informations des syndics concernant leurs prix et leurs prestations proposées. Cette nouvelle obligation doit entrer en vigueur au 1er janvier 2022. Quels éléments sont désormais à transmettre aux copropriétaires ? Que faut-il savoir sur cette nouvelle réglementation ? Réponses dans cet article ! 

Les différents types de syndic 

On peut distinguer 2 types de syndics de copropriété. Tout d’abord, le syndic professionnel. C’est en réalité une société externe, qui est capable de remplir les missions confiées au syndic, contre le paiement d’honoraires. Son prix varie, notamment en fonction des prestations incluses dans le contrat signé ainsi que des frais annexes, qui sont facturés à chaque réalisation de prestations complémentaires, non prévues dans le contrat. 

L’autre forme de syndic est un syndic non-professionnel. Il peut être soit bénévole, c’est à dire qu’il est en réalité formé par un copropriétaire, qui a été élu en Assemblée Générale, mais il peut également être coopératif. Cela signifie que c’est le conseil syndical qui gère la copropriété et exerce les missions dues au syndic, notamment grâce à une gestion collective. 

Son rôle 

Le rôle du syndic de copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965. Elle présente également ses obligations. Ainsi, le syndic a principalement pour mission d’assurer la bonne tenue de l’immeuble et d’en faire respecter le règlement établi. De plus, il est doit tenir la comptabilité de la copropriété et en établir le budget prévisionnel. On peut également citer l’obligation de gérer les travaux entrepris par la copropriété.

 Il est difficile de lister dans son entièreté les missions du syndic, tant elles sont nombreuses. La liste présentée ici n’est pas exhaustive de toutes les missions et les obligations attribuées au syndic. 

De nouveaux textes, tels que la loi Alur, ou le décret datant du 15 décembre 2015 sont venus apporter des modifications au texte originel de 1965. Ainsi, de nouveaux devoirs sont nés, comme l’obligation d’informations des copropriétaires sur des points liés à la copropriété. Tout cela à pour but d’être plus transparent vis-à-vis des copropriétaires. 

Ses obligations

Le décret de décembre 2015 a allongé la liste des obligations des syndics de copropriété. Il lui est désormais obligatoire d’informer tous les copropriétaires des ces éléments suivants :

• Les décisions prises durant l’Assemblée Générale, mais également des décisions concernant les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de la copropriété. Sont aussi concernées les décisions relatives aux charges des copropriétés,
• Les décisions qui concernent l’entretien et la maintenance du bâtiment, 
• Les décisions prises concernant les prestataires de la copropriété (souscrire un nouveau contrat par exemple)
• Les décisions de licenciement des employés de l’immeuble. Cette décision est à communiquer dès que l’employé reçoit sa lettre de licenciement. 

 Le syndic dispose de 3 mois pour faire parvenir les informations décidées, peu importe le moyen utilisé. La transmission des informations peut se faire par affichage dans les partie communes, par courrier… 

De même, la loi du 10 février 2020, vient encore une fois ajouter de nouvelles obligations aux syndic. Elle a pour objectif de lutter contre le gaspillage et l’économie circulaire. De ce fait, elle oblige les syndics à informer les copropriétaires des règles décidées en matière de tri des déchets mais également des informations concernant la déchetterie dont dépend la copropriété. Par là, on étend les horaires d’ouvertures mais également les modalités d’accès. 

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2022. Les syndics de copropriété peuvent néanmoins déjà nommer  les mettre en oeuvre. 

Fournir une fiche sur prix et tes prestations proposées 

La loi Élan, promulguée en 2018, ainsi que l’ordonnance du 20 octobre 2019, ont commencés à poser les bases d’une obligation d’informations concernant les prix et les prestations proposés par les syndics de copropriétés. Et c’est avec l’arrêté du 30 juillet 2021 que cette obligation prend forme et se concrétise. Publié le 9 septembre au Journal Officiel, il impose, pour le 1er janvier 2022, d’informer les copropriétaires des tarifs et des prestations proposées par le syndic souhaitant prendre en charge la copropriété. L’objectif de cette obligation est de mettre en concurrence de façon plus simple les différents syndics professionnels qui se présentent aux copropriétaires. Cela prend la forme d’une fiche dont il faut remplir les informations demandées. Un modèle est disponible, pour permettre à toutes les agences de disposer de la même et d’y remplir les mêmes informations. Elle synthétise les éléments importants composant le contrat de gestion.

Les syndics de copropriétés devront de ce fait remettre aux copropriétaires une fiche d’informations reprenant toutes les informations essentielles, notamment les prix et les prestations du syndic, pour qu’ils puissent réaliser un choix. Elle est standardisée et formalisée : aucune information ne peut être ajoutée au modèle fourni et toutes les informations demandées doivent être remplies. 

Le montant maximum qu’il est possible d’appliquer aux honoraires et aux frais perçus par le syndic, dans le cadre de l’état daté est de 380€. 

Les éléments à communiquer

Cette obligation d’informations des prix et des prestations proposés entrera en vigueur le 1er janvier 2022. Pour répondre à cette obligation, il faudra transmettre un certain nombre d’informations. On compte notamment dans la liste des éléments à communiquer :

• Les éléments principaux qui permettent d’identifier rapidement le contrat du syndic. En d’autres termes, on parle de numéro de matricule du syndic, du nom du titulaire de la carte professionnelle…
• Les éléments permettant d’identifier la copropriété concernée par le contrat de syndic. Le nombre de lots dont dispose la copropriété, son numéro d’immatriculation sont indispensables. 
• La durée du contrat
• Les horaires de disponibilités du syndic ainsi que la quotité des heures ouvrables
• Les éléments qui composent le contenu du forfait. On évoque ici les prestations obligatoires ainsi que les prestations optionnelles (elles sont comprises dans le contrat mais ne sont pas réalisées tout le temps). 
• Les prestations particulières. Elles ne sont pas comprises dans le forfait du contrat signé entre le syndic et la copropriété. Ainsi, il est nécessaire de préciser de quelle façon elles sont rémunérées. Cela peut être soit par un tarif forfaitaire, soit en fonction du temps passé (à l’heure). Réaliser des réunions et/ou des visites supplémentaires, effectuer des travaux et des études techniques ou les prestations relatives aux litiges et aux contentieux (les frais de recouvrement n’entrent pas dans cette catégorie), appartiennent aux prestations particulières.
• Enfin, la dernière information à transmettre concerne la tarification pratiquée pour les principales prestations réalisées par le syndic. Cette tarification doit être applicable au seul copropriétaire concerné.

Les prestations plus rares doivent également être inscrites sur cette fiche d’informations, comme en cas de sinistre ou dans le cas d’un conflit entre plusieurs copropriétaires par exemple. Il doit fournir tous les éléments nécessaires concernant les tarifs de ses interventions. 

Les sanctions encourues

Transmettre cette fiche d’information est une obligation, déterminée par la loi. Si un syndic de copropriété décide de ne pas la transmettre, il est considéré comme hors-la-loi. De ce fait, il sera sanctionné d’une amende de 3 000€ si c’est une personne physique, ou d’une amende de 15 000€ si c’est une personne morale. 

Le modèle de fiche d’informations à remplir se trouve en suivant ce lien :

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044030465

Loi du 10 juillet 1965 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/

Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/

Loi du 10 février 2020 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000041553759/

Décret du 15 septembre 2015 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031633083/

Ordonnance du 20 octobre 2019 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000039295537/

Arrêté du 30 juillet 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044030465