Les conditions suspensives en immobilier : tout ce qu’il y a à savoir

En immobilier, il existe des conditions au contrat que l’on appelle conditions suspensives. Il est important pour un professionnel de l’immobilier rédacteur d’avant-contrats de connaître les spécificités de ces conditions susceptibles d’être le plus souvent insérées dans un compromis de vente ou une promesse de vente. Que sont les conditions suspensives ? Qu’affectent-elles ? Réponses dans cet article !

Outre les stipulations nécessaires à l’existence même ou à la régularité de la promesse, telles l’identification des parties, la désignation du bien promis en vente, l’indication du prix ou de son mode de détermination et de régularisation de l’acte notarié à intervenir, la promesse unilatérale de vente peut être soumise à une ou à plusieurs conditions suspensives, pour tenir compte des souhaits ou des contraintes des parties ou de l’une d’elles.

Il existe en droit français plusieurs types d’obligations menant à l’engagement qui se traduit généralement par l’établissement d’un contrat.

Nous pouvons trouver parmi les obligations du contrat plusieurs qui ne sont pas immédiatement définitives. Elles sont appelées obligations conditionnelles. Dans ce cas-là, une condition est nécessaire pour réaliser le contrat.

Les parties peuvent prévoir que le contrat va dépendre d’une condition particulière dite « suspensive ». Il s’agit d’un évènement futur et incertain qui, s’il se réalise, rend le contrat parfait et exécutoire. Ainsi « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple » (article 1304 du Code civil), cela signifie que si la condition prévue est remplie le contrat est formé sans autre formalité.

Cependant, si la condition suspensive n’est pas remplie, le contrat n’est pas formé. L’obligation est anéantie rétroactivement (article 1304-6 du Code civil).

Il existe quelques prérequis pour qu’une condition suspensive soit valable.

La condition ne peut pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties, sinon l’obligation est nulle et on parle alors de « condition potestative ». L’opération est faussée à partir du moment où seul l’un des deux cocontractants décide.

Il est important que les parties au contrat soient de bonne foi. Selon la loi, la condition suspensive est accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (article 1304-3 du Code civil). Enfin, pour être valable, la condition doit être licite, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.

Lors de la signature d’un avant-contrat de vente immobilière, promesse unilatérale de vente, compromis de vente, les parties au contrat doivent se mettre d’accord sur l’ensemble des conditions de l’opération. En général, il est prévu une ou plusieurs condition(s) suspensive(s).

Par exemple, une condition peut être celle d’obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire permettant de financer le bien immobilier. La vente est conditionnée à l’obtention du crédit : si le crédit n’est pas obtenu, la condition est caduque et le contrat ne peut être exécuté (article L. 313-41 du Code de la consommation).

Le régime juridique et la rédaction de la clause suspensive afférente à la demande de prêt est règlementée (article L.313-40 du Code de la consommation). En effet, l’insertion d’une condition suspensive est de droit lorsque l’acquéreur sollicite un prêt pour le financement de son acquisition et que l’opération relève du dispositif protecteur, prévu par le Code de la consommation, relatif au crédit immobilier.

Une condition suspensive peut affecter soit le contrat de promesse lui-même, soit le contrat de vente auquel l’éventuelle levée d’option donnera naissance. Dans le premier cas, il doit être précisé que le promettant promet de vendre un immeuble au bénéficiaire, sous la condition suspensive de la survenance de tel événement. Dans le second cas, il doit être précisé que, en cas de levée d’option par le bénéficiaire, la vente ainsi formée sera soumise à la réalisation de telle(s) condition(s) suspensive(s).

Lors de la vente d’un lot de copropriété, il peut y avoir comme condition suspensive, par exemple : le changement de destination du lot, l’accomplissement et la réussite des démarches auprès de l’assemblée générale de la copropriété, etc.

Exemple : changement d’un lot à usage de local commercial en local à usage d’habitation, ou encore l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété pour réaliser des travaux portant sur les parties communes ou des parties communes à jouissance privative de l’immeuble. 

Cette situation se retrouvera notamment dans le cadre de l’actualisation d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division avant de signer la réitération d’une transaction immobilière. 

En ce qui concerne l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une maison à surélever, la condition suspensive peut concerner l’obtention d’un permis de construire pour réaliser le projet immobilier que souhaite l’acquéreur.

Il est important, cependant, que la clause soit précise : avec le projet immobilier, la procédure à suivre par les parties pour déposer et obtenir le permis auprès des autorités compétentes décrits avec détails.

Si la constructibilité de l’immeuble peut être connue par un certificat d’urbanisme, plus ou moins précisément selon qu’il s’agit d’un certificat informatif ou préopérationnel,  l’obtention d’un permis de construire présente les avantages de donner à l’acquéreur une garantie supérieure de pouvoir réaliser son projet, l’arrêté de permis de construire correspondant précisément à ce projet et l’acquéreur pourra entreprendre les travaux dès réalisation de la vente, alors que le certificat d’urbanisme devra être suivi d’un permis de construire. La condition suspensive d’obtention du permis de construire suppose cependant que le projet de l’acquéreur soit suffisamment défini pour permettre le dépôt de la demande dès signature de l’avant-contrat.

• La renonciation formelle de la commune à son droit de préemption sur le bien lorsqu’il existe (loi SRU)
• L’absence de servitude grevant le bien du fait de l’urbanisme ou de l’utilité publique
• La confirmation de la surface du bien
• L’obtention de l’ensemble des diagnostics immobiliers règlementaires
• La levée de toute hypothèque
• L’obtention d’une autorisation de changement de destination
• L’obtention d’une autorisation préalable de travaux
• L’obtention d’un permis d’aménager
• L’obtention d’un permis de lotir

La mission de l’agent immobilier est remplie lorsqu’il a recherché, trouvé et négocié avec l’acquéreur (intervention déterminante) et lorsque la vente est « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (L. 2 janvier 1970, art. 6).

Il est important de préciser que la signature seule d’un compromis peut ne pas suffire parfois. En effet, si des conditions suspensives sont présentes, il faut qu’elles soient toutes remplies. Si, ne serait-ce, qu’une condition suspensive n’était pas remplie, celle-ci suspendrait la réalisation du contrat. Ainsi, lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, tant que lesdites clauses ne sont pas réalisées (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 74 ; Cass. 1^e civ. 22-3-2005 n° 02-13.887), de même lorsque la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ne se réalise pas, l’agent immobilier ne peut pas exiger non plus le paiement de l’indemnité prévue à titre de clause pénale dans le mandat (Cass. 1^e civ. 27-11-2013 n° 12-13.897).