Les règlementations piscine : tout ce qu’il y a à savoir pour un professionnel de l’immobilier

C’est bientôt l’été ! Et avec « été » riment soleil, chaleur, cocktails et piscine. Des règlementations concernant les piscines existent en immobilier, et un agent immobilier se doit de connaître ces spécificités en tant qu’intermédiaires dans la transaction, que ce soit pour vendre ou pour louer un bien avec piscine. Dans cet article, nous nous pencherons sur ces différentes règlementations piscine.

Depuis le 1er janvier 2004, le Code de la construction et de l’habitation impose, dans ses articles L128-1 à L128-3 au moins 1 dispositif de sécurité à toutes les piscines privées de plein air, mais également aux spas et jacuzzis, enterrées ou semi-enterrées.

Les maîtres d’ouvrage des piscines construites ou installées depuis le 1^er janvier 2004 doivent les avoir pourvues d’un dispositif de sécurité au plus tard à la mise en eau ou, si les travaux de mise en place des dispositifs nécessitent une mise en eau préalable, au plus tard à l’achèvement des travaux de la piscine (CCH art. R 128-2, I).

4 dispositifs de sécurité conformes aux normes édictées par l’AFNOR (Association française de normalisation) sont préconisés :

– Système d’alarme – norme NF P.90-307

– Barrières de protection d’accès au bassin – norme NF P.90-306

– Couverture de sécurité avec dispositif d’accrochage – norme NF P.90-308

– Abri de piscine – norme NF P.90-307

Note technique :

Une note technique concernant la piscine doit être fournie au maître d’ouvrage par le constructeur ou l’installateur. Et cela, au plus tard à la date de réception de la piscine.

Ce document indique les caractéristiques, les conditions d’entretien et de fonctionnement du dispositif de sécurité.

Elle doit aussi informer le maître d’ouvrage sur :

– les risques de noyade

– les mesures générales de prévention à prendre

– les recommandations attachées à l’utilisation du dispositif de sécurité

Des prescriptions particulières ont été établies pour les piscines privatives à usage collectif. Ces dernières ne s’appliquent pas aux piscines d’habitation ou d’ensemble d’habitations (Arrêté du 14-9-2004 : JO 13-10 p. 17471).

Les dispositifs installés avant le 8 juin 2004 (date de publication du décret 2004-499 du 7-6-2004) sont réputés satisfaire aux nouvelles prescriptions si le propriétaire de la piscine est en possession d’un document fourni par un fabricant, un vendeur ou un installateur de dispositifs de sécurité, ou par un contrôleur technique, attestant que le dispositif installé est conforme aux exigences de sécurité de l’article R 128-2, II. Le propriétaire peut également, sous sa propre responsabilité, attester de cette conformité par un document accompagné des justificatifs techniques utiles (CCH art. R 128-4, al. 2).

Les personnes morales peuvent être déclarées responsables des infractions aux dispositions précitées (amende de 225 000€ et les peines prévues par l’article 131-39, 2° à 9° du Code pénal) (CCH art. L 152-12 ; CCH art. L 183-13 à compter du 1-7-2021).

Lors d’une vente, le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique
• Constat de risque d’exposition au plomb
• État d’amiante
• État relatif à la présence de termites
• État de l’installation intérieure de gaz
• État de l’installation intérieure d’électricité
• État de l’installation d’assainissement non collectif
• État des servitudes « risques » et d’information sur les sols
• Diagnostic Bruit

Diagnostic piscine :

À partir du moment où un bassin est enterré (piscine ou spa), le propriétaire, l’exploitant ou le maître d’ouvrage du bassin a l’obligation de faire effectuer le diagnostic de conformité des dispositifs de mise en sécurité.

Le diagnostic concernant la sécurité de la piscine est donc obligatoire.

Il faut savoir que la plupart des diagnostics obligatoires sont susceptibles d’annuler une vente ou de permettre une réduction du prix de vente s’ils ne sont pas conformes ou même inexistants.

Celui-ci est une exception. Donc même si le vendeur est en infraction, rien ne s’oppose à la vente de sa maison avec piscine.

Il est impératif de prévenir l’acheteur de la bonne conformité ou non de la piscine concernant son état et le respect des normes.

Si le diagnostic de sécurité est positif/conforme, il est annexé à l’acte authentique de vente.

S’il y a absence de sécurisation de la piscine ou de l’attestation, il est d’usage que le notaire exige du vendeur que l’acheteur en soit informé par écrit. Cette précision est, de manière générale, inscrite dans une clause du compromis de vente.

Après la vente, le nouveau propriétaire est dans l’obligation d’équiper sa piscine d’un dispositif de sécurité qui soit conforme à la législation (AFNOR).

Condition suspensive :

Si les acheteurs ont l’intention de construire une piscine d’une certaine taille et qu’il s’agit pour eux, d’un élément déterminant de leur consentement à acquérir, le notaire devra insérer dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme définitive de construire une piscine pour une taille et un emplacement déterminés.

Si la réalisation de la piscine entre dans le champ d’application de l’obligation d’assurance construction (par exemple : piscine d’un particulier construite en même temps que la maison d’habitation), le notaire devra mentionner dans l’acte de vente l’existence ou l’absence d’assurance.

En dehors du périmètre des sites patrimoniaux remarquables, des abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement, les piscines doivent être précédées d’une déclaration préalable. Il s’agit des piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m.

Pour un bien immobilier disposant d’un bassin extérieur enterré (piscine ou spa), la location (même saisonnière) implique qu’il faut s’assurer de la présence du ou des dispositif(s) de sécurité listés au début de cet article.

En cas de contrôle ou d’accident c’est la responsabilité du propriétaire qui peut être engagée.

Voici la clause généralement prévue dans les mandats d’administration de bien en location saisonnière :

« Le mandant déclare que le bien objet des présentes comporte une piscine non close privative à usage individuel ou collectif dont le bassin est totalement ou partiellement enterré.

Si le bien comporte une piscine non close privative à usage individuel ou collectif dont le bassin est totalement ou partiellement enterré, le mandant reconnaît avoir été informé des dispositions des articles L. 128-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

En conséquence de quoi il déclare que :

-le bien objet des présentes est doté d’une piscine sécurisée. Une copie de l’attestation conforme au modèle annexé au décret du 7 juin 2004 et les justificatifs délivrés par ______________________________________ sont annexés au présent acte ainsi que la notice d’utilisation du système de sécurité.

-le bien objet des présentes n’est pas doté d’une piscine sécurisée. La mise en location ne pourra être effective qu’après réalisation des travaux et remise au mandataire des justificatifs. »

Selon l’Article L152-12 du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires qui ne satisfont pas à l’obligation des dispositifs de sécurité encourent des sanctions pénales, notamment une amende de 45.000€.

Les personnes morales peuvent être déclarées responsables des infractions aux dispositions précitées (amende de 225.000 € et les peines prévues par l’article 131-39, 2° à 9° du Code pénal) (CCH art. L 152-12 ; CCH art. L 183-13 à compter du 1-7-2021).

En cas de contrôle, le propriétaire est passible d’une amende sans pouvoir invoquer la responsabilité du vendeur.

Constructions neuves soumises à déclaration préalable :

À moins que votre piscine ne soit gonflable ou qu’elle fasse moins de 10 m² de superficie, il y a des démarches administratives à effectuer concernant sa déclaration.

Sont principalement soumises à déclaration préalable les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80m.

Si le bassin dépasse les 100 m², c’est alors une demande de permis de construire qu’il faut déposer.

Plusieurs situations d’infraction peuvent se présenter :

• Le propriétaire a fait l’impasse sur les démarches administratives.
• Le propriétaire a bel et bien obtenu un permis de construire pour la piscine mais il ne l’a pas respecté (la piscine est plus grande que prévu !).
• Le permis de construire a été refusé mais le propriétaire a quand même fait creuser la piscine.

Les sanctions encourues :

Si les propriétaires ne respectent pas toutes les formalités administratives concernant la construction d’une piscine, ils encourent plusieurs sanctions. Tout d’abord, si la fraude est découverte avant l’achèvement de la piscine, la mairie peut ordonner l’interruption des travaux et même la saisie du matériel de chantier.

La commune peut saisir le tribunal judiciaire afin d’ordonner la démolition de ce qui a été construit (avec d’éventuelles amendes journalières de 75€ maximum tant que la décision n’a pas été exécutée) et de lever une amende pouvant aller de 1.200€ à 300.000€ maximum. Les propriétaires récidivistes s’exposent, quant à eux, à une possible peine de prison de 6 mois maximum.