Droit de préemption des locataires en cas de vente immobilière

La loi Mermaz du 6 juillet 1989 établit les règles de préemption du locataire lors de la vente d’un immeuble. Le droit de préemption des locataires n’est pas une procédure obligatoire lors d’une vente immobilière d’un bien faisant l’objet d’une location. Celle-ci intervient uniquement dans certaines conditions.

Il existe 2 types de droits de préemption :

• le droit de préemption des collectivités publiques (pour l’intérêt public, des opérations d’aménagement)
• le droit de préemption des locataires

Le droit de préemption des locataires est le droit donné au locataire d’acheter le bien qu’il loue alors qu’il est mis en vente par le propriétaire. Il s’agit d’une priorité qui lui est donné, il devient prioritaire avant tout autre acquéreur pour acheter le bien immobilier (Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Ce droit a été mis en place pour protéger le locataire. L’agent immobilier, sous la formation loi Alur, qui est chargé de s’occuper de la vente doit posséder des connaissances sur le sujet pour mieux appréhender la transaction.

Il avait été établi en premier lieu par l’Article 11 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite loi Quilliot, un droit de préemption pour les locataires de locaux d’habitation dans certaines conditions. Ce dispositif avait été abrogé partiellement par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dite Méhaignerie, puis rétabli par la loi Mermaz.

Le principe de préemption aussi appelé droit de préférence du locataire.

Un propriétaire bailleur a la possibilité de vendre un bien lorsque celui-ci fait l’objet d’une location. Ce projet de vente peut être réalisé sans que le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

– Hypothèse 1 : le propriétaire souhaite vendre son bien « occupé ». Dans ce cas le droit de préemption n’est pas ouvert aux locataires. Le propriétaire a la possibilité de vendre son bien sans en informer le ou les locataire(s). Une fois la transaction réalisée, le futur acquéreur préviendra alors les occupants du logement du changement de propriétaire, et de la continuation du bail en cours.

– Hypothèse 2 : le propriétaire souhaite vendre son bien « libre ». Dans ce cas, le bailleur doit donner congé au locataire. Congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail en cours. Le courrier de congé pour vente doit être communiqué au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Ce dispositif ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation principale et professionnel.

Ce principe de précaution exclut :

• les locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948, les locations meublées et les locations conclues avec des organismes de HLM
• les locations consenties pour un usage exclusivement professionnel
• les occupations en vertu d’un titre autre qu’une location tel qu’un usufruit, un prêt, une convention d’occupation précaire ou une convention d’occupation entre indivisaires

Le droit de préemption n’est pas applicable aux actes intervenant entre parents jusqu’au 3^ème degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à 2 ans à compter de l’expiration du délai de préavis (loi du 6 juillet 1989 art. 15, II-al. 7). Si ce texte ne vise que les parents jusqu’au 3^ème degré, sans y assimiler les alliés ou l’éventualité d’une vente consentie par une SCI de famille à l’un des associés, les conditions de la vente n’ont pas à être notifiées aux locataires.

La question du titulaire du droit de préemption ne se pose pas lorsque le bien est occupé par une seule personne. Dans ce cas le titulaire du droit de préemption est le locataire en titre. En revanche qu’en est-il lorsque le bien est occupé par plusieurs personne et en cas de succession ?

– En colocation : chaque locataire peut prétendre au droit de préemption

– Entre époux ou deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) : dans ce cas chacun des deux locataires peut prétendre au droit de préemption sans même déterminer s’ils sont signataires du contrat de bail. Même conclu avant le mariage, le contrat de bail appartient aux deux époux ou aux deux partenaires liés par un pacte civil.

– En cas d’abandon du logement ou de décès du locataire : le droit de préemption revient à ceux qui se trouvent substitués de plein droit dans les droits et obligations du locataire ou du défunt. Il peut s’agir de son conjoint ou son conjoint survivant, ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date de l’abandon du domicile ou du décès, son partenaire pacsé, ses ascendants, son concubin notoire ou les personnes à charges, qui vivaient avec lui depuis au moins 1 an à la date de l’abandon du domicile ou du décès (loi n°89-462 du 6-7-1989 art. 14).

Les professionnels de l’immobilier, et en particulier l’agent immobilier, doivent posséder des connaissances en matière de location et de transaction immobilière. En effet, ils peuvent être amenés s’occuper de la transaction et ils doivent être informés des différentes éventualités.

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