Abandon de loyers : l’acte anormal de gestion en immobilier

20 février 2020 | Formation immobilier loi Alur

Pour une raison personnelle ou autre, un bailleur assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) peut vouloir renoncer à certains loyers en ne les réclamant pas à un locataire, ce qu’on appelle abandon de loyers. Cependant, cet acte peut être considéré par l’administration fiscale (fisc) comme un acte anormal de gestion en immobilier.

Qu’est-ce que l’acte anormal de gestion ?

L’acte anormal de gestion concerne les dépenses à la charge d’une entreprise ou la privation de recettes de la part de l’entreprise (ex : absence de perception d’un loyer) contraires à ses propres intérêts.

Il est « celui qui met une dépense ou une perte à la charge de l’entreprise, ou qui prive cette dernière d’une recette, sans que l’acte soit justifié par les intérêts de l’exploitation commerciale » (Poussière, concl. ss. CE 5 janv. 1965, n° 62099).

Pour exemple, le fisc a opéré à un redressement fiscal d’un bailleur au titre de l’IS en estimant que la réduction de loyer ne relevait pas d’une gestion commerciale normale. Suite à la contestation du bailleur, le Conseil d’État a donné raison à l’administration fiscale, en jugeant que la remise de loyer constituait un acte anormal de gestion. Le bailleur ne justifiait pas de contreparties suffisantes à la remise et il a été soumis à un rehaussement du bénéfice imposable (CE 12.10.2018 n° 405256).

Quelles sont les sanctions encourues ?

Suite à un acte anormal de gestion, le fisc peut procéder à un rehaussement de la base d’imposition en réintégrant des dépenses non justifiées et des recettes non perçues. L’entreprise sera aussi sanctionnée pour retard de paiement des impôts.

Comment éviter l’acte anormal de gestion ?

Le bailleur peut décider librement des facilités qu’il souhaite accorder à son locataire. Mais il ne pourra déduire de ses résultats imposables le montant seulement s’il est en mesure de justifier que son action est dans l’intérêt de son exploitation et en contrepartie d’un intérêt réel et suffisant.

Sur le plan fiscal, un bailleur ne court aucun risque s’il prouve qu’une circonstance indépendante de sa volonté l’a contraint à renoncer au loyer de son locataire (par exemple pour obtenir le départ d’un mauvais payeur (CE 23.11.1977 n° 98227 et 01.06.1990 n° 68313)).

Qu’est-ce que le commodat ?

Si le propriétaire d’un bien immobilier souhaite prêter son bien de manière gratuite, sans réclamer de loyers au locataire, il a la possibilité de le faire au travers d’un commodat.

Le commodat est un contrat de prêt à usage défini par les articles 1875 et 1876 du Code Civil :

« Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

Ce prêt est essentiellement gratuit. »

Il concerne tout ce qui est dans le commerce et qui ne se consomme pas par l’usage, le commodat peut donc concerner des biens immobiliers, cela signifie qu’ils peuvent être prêtés gratuitement. Le preneur se doit d’entretenir le bien prêté pour le rendre au propriétaire dans le même état dans lequel il lui a été prêté pour en profiter librement.

Pour justifier de toute absence de perception de loyers auprès de l’administration fiscale, le propriétaire doit avoir recours à ce type de contrat.

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