La garantie financière est-elle obligatoire dans le cadre d’une activité immobilière ?
Quelles obligations pour l’agent immobilier ?
L’agent immobilier, en tant qu’intermédiaire dans les transactions immobilières, exerce une profession encadrée par la loi. Il lui est nécessaire, de ce fait, de répondre à plusieurs obligations.
Parmi celles-ci, il doit détenir une carte professionnelle pour exercer son activité. Pour cela, l’intéressé doit remplir plusieurs conditions. Nous trouvons notamment parmi elles l’obligation de justifier d’une garantie financière qui permet de protéger l’agent immobilier et le client en cas de défaillance financière du professionnel, dans le cas où l’agent détient des fonds pour le client (par exemple un dépôt de garantie).
Cette garantie peut être obtenue auprès d’entreprises d’assurance, d’établissements de crédit ou de sociétés de financement agréés (banque, compagnie d’assurance, organisation professionnelle ou caisse des dépôts et consignations). Son montant doit être égal à l’intégralité des sommes d’argent dont le professionnel est redevable à tout moment (il est de minimum 30 000€ lors des deux premières années d’activité du professionnel, puis de 110 000€ au-delà de deux ans).
La garantie financière est-elle obligatoire ?
Cette obligation de garantie financière est devenue source de malentendus et d’incompréhensions dans le secteur de l’immobilier.
En effet, elle n’est applicable que dans certaines conditions, souvent ignorées par les professionnels de l’immobilier mêmes.
Ainsi la justification de garantie financière n’est pas obligatoire sous certaines conditions.
L’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, fait part des conditions d’obtention de la carte professionnelle :
« Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :
1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. […] »
À quelles conditions la garantie financière n’est-elle pas obligatoire ?
La garantie financière n’est donc pas obligatoire lorsque l’agent immobilier déclare sur l’honneur, lors de sa demande de carte professionnelle, son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, au nom du client, en dehors de sa rémunération ou de sa commission (suivant le point 6° de l’article 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).
Sa carte professionnelle porte donc la mention « Non-détention de fonds », ainsi que la mention « Absence de garantie financière » s’il a décidé de ne souscrire à aucune garantie financière, puisqu’il ne court aucun risque en ne détenant aucun fonds pour le client.
L’article 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d’application de la loi Hoguet, dispose :
« Lorsque le titulaire de la carte professionnelle a souscrit la déclaration prévue au 6° de l’article 3 ou au 4° de l’article 80, les documents et affiches mentionnés aux deux précédents articles indiquent, pour l’activité concernée, que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Cette indication figure également dans toute publicité commerciale émanant du titulaire. Une affiche comportant cette mention est apposée, en évidence, dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur, s’il en existe un.
L’indication mentionnée à l’alinéa précédent est portée en utilisant des caractères très apparents. »
L’agent immobilier doit également déclarer son intention ou non de détenir des fonds en affichant de manière visible par la clientèle la mention relative à la perception ou non de fonds, au même titre que son numéro de carte professionnelle qui doit être visible de tous.
Il lui suffit donc d’afficher cette mention sur une affiche mise en évidence dans la vitrine de l’agence, sur tout lieu d’accueil de la clientèle et sur tout document commercial édité.
Ainsi, suite aux conditions énumérées, le professionnel n’est donc pas tenu de justifier d’une garantie financière dans le cadre d’une activité immobilière.
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