Des honoraires spéciaux par les agents commerciaux ?

Parmi les professionnels de l’immobilier, les agents commerciaux se démarquent par leur relative indépendance par rapport à leur mandant. L’agent commercial indépendant n’a pas de lien de subordination avec l’agent immobilier possédant la carte professionnelle avec lequel il a conclu un contrat.

Se pose alors la question suivante : Des honoraires spéciaux peuvent-ils être pratiqués par les agents commerciaux indépendants ?

L’agent commercial indépendant, appelé aussi mandataire ou négociateur immobilier indépendant, agit aux mêmes fins qu’un agent immobilier, en négociant et concluant des contrats de vente, d’achat, de location et de prestation de services en immobilier. Sa fonction est définie et encadrée par l’article 4 de la loi Hoguet ainsi que l’article L134-1 du Code du Commerce :

« L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. […] »

Pour le devenir, il doit, entre autres, conclure un contrat d’agent commercial (mandat/attestation) avec un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle. Il est donc mandaté pour représenter l’agent immobilier et vendre ses biens en son nom et pour son compte.

Son statut lui confère une réelle indépendance et de ce fait il ne doit pas avoir de lien de subordination avec son mandant.

En effet, d’après l’article L8221-6 du Code du travail :

« I.-Sont présumés ne pas être liés avec le donneur d’ordre par un contrat de travail dans l’exécution de l’activité donnant lieu à immatriculation ou inscription :

1° Les personnes physiques immatriculées au registre du commerce et des sociétés, au répertoire des métiers, au registre des agents commerciaux ou auprès des unions de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales pour le recouvrement des cotisations d’allocations familiales ; […] »

Au regard de cette indépendance, l’agent commercial a la liberté de choisir ses propres honoraires.

De plus, dans un arrêt en date du 28 mai 2014 (Cass. 2e Civ. 28.05.2014 n° 12-21.397), la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi d’une agence immobilière qui avait fait l’objet d’un redressement par l’URSSAF d’un montant de plus de 760 000€. Ce montant correspondait à un rappel de cotisations au titre de la réintégration dans l’assiette de cotisations de « commissions » versées à ses « agents commerciaux ». Le redressement était justifié selon la Cour de Cassation, les conditions de travail montrant qu’il existait un lien de subordination entre l’agence immobilière et ses négociateurs.

Plusieurs éléments imposés aux agents commerciaux ont permis la requalification en contrat de travail :

-Des objectifs stricts à atteindre

-L’identification d‘un secteur géographique précis

-La possibilité de contrôle de l’activité de chacun

-Un mode de travail précisément défini

-Une exclusivité au profit de la société

-Des honoraires calculés de manière identique

Suite à ces éléments, nous serions en droit de penser qu’un agent commercial indépendant a la liberté de mettre en place ses propres honoraires.

Cependant, suite à une sollicitation de la Directrice de la DGCCRF par un franchiseur immobilier, il apparaît que laisser un agent commercial choisir son propre barème constitue une pratique commerciale trompeuse.

L’agent immobilier est libre dans la fixation de ses honoraires mais a l’obligation d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations assurées (vente, location de biens et gestion immobilière). Cette obligation est appuyée par l’article L112-1 du Code de la consommation et l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017.

Selon la Directrice de la DGCCRF, dans une réponse apportée le 10 mars 2020, cet arrêté n’implique pas que les agents commerciaux puissent proposer des barèmes d’honoraires distincts de ceux appliqués par les agents immobiliers les mandatant. Sa réponse fut la suivante :

« Au regard de ces éléments, la pratique d’un agent commercial en immobilier qui consiste à déterminer son propre barème d’honoraires sans tenir compte de celui établi par le titulaire de la carte professionnelle qui le mandate est susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse. »

Les deux approches précédemment exposées étant contradictoires, il serait judicieux d’attendre les prochaines jurisprudences de la Cour de Cassation portant sur la requalification des agents commerciaux en salariés.

Il est important de retenir que plus les agences immobilières imposent des directives à leurs agents commerciaux, plus le risque de requalification en contrats de travail est grand. L’objectif est donc d’avoir le moins d’obligations possible envers des agents commerciaux indépendants. Pour ce qui est de l’uniformité des tarifs pratiqués, la question reste encore en suspens.