Qu’en est-il de la notification SRU en cas de procuration donnée par un acquéreur ?

Notification SRU procuration - Formation loi Alur

La notification SRU désigne la notification du délai de rétractation faite à l’acquéreur suite à la signature du compromis de vente. La signature de cet avant-contrat peut être exécutée par procuration : mais alors qu’en est-il du délai de rétractation en cas de procuration ? Nous répondons à cette question dans cet article pour les professionnels de l’immobilier, dans le cadre de la formation loi Alur.

Qu’est-ce que la notification SRU ?

La loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU), loi nᵒ 2000-1208 du 13 décembre 2000, modifie en France les règles d’urbanisme. Notamment en matière de logement social, de copropriété et, ce qui nous intéresse ici, de droit de rétractation.

Elle est venue renforcer la protection des acquéreurs dans un achat en instaurant un délai de rétractation de 7 jours, et qui, par la « loi Macron » (loi n°2015-990 du 6 août 2015, article 210), est passé à un délai de 10 jours.

Ce délai implique que lorsqu’un acquéreur non-professionnel signe un avant-contrat de vente il dispose de 10 jours pour se rétracter, c’est-à-dire annuler le compromis sans frais ni pénalités.

Les 10 jours commencent à courir à partir du lendemain de la notification du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou du lendemain de la signature de la promesse en cas de remise en main propre.

Selon l’Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

La notification SRU désigne la notification du délai de rétractation faite à l’acquéreur suite à la signature du compromis de vente.

Qu’est-ce que la procuration ?

Lors de la signature d’un compromis de vente, il est possible que l’acquéreur ne puisse pas se déplacer et être présent pour une raison quelconque. Dans ce cas, il a la possibilité de donner pouvoir à une tierce personne pour signer l’avant-contrat à sa place : c’est une procuration (articles 1985 et 1998 du Code civil). Le principe étant que chacun s’engage pour lui-même. Cette représentation doit être regardée comme une situation exceptionnelle.

Dans le cadre d’une vente immobilière (acte de disposition), le représentant doit agir dans la limite de ses pouvoirs. Lorsque le pouvoir est spécialement déterminé, il ne peut accomplir que les actes pour lesquels il est habilité et ceux qui en sont l’accessoire.

Une procuration peut se faire de deux manières :

-par écrit, sous seing privé : il s’agit d’un document écrit signé par l’acquéreur et la personne mandatée pour signer le compromis de vente.

-par acte notarié (acte authentique) : il s’agit d’une procuration rédigée avec un professionnel, avocat ou notaire, et accompagnée de la signature de ce dernier (à noter que dans certains cas, l’acte authentique est obligatoire : par exemple pour l’achat d’un immeuble à construire ou à rénover).

Cette procuration devra être annexée à l’acte authentique de vente. À moins qu’elle ne soit déposée aux minutes du notaire rédacteur, le dépôt de la procuration étant alors mentionné dans l’acte.

La procuration doit être complète et précise pour éviter tout report de signature du compromis de vente. Elle peut être donnée par l’acquéreur à la personne de son choix (membre de sa famille, ami ou autre), à la seule condition que cette dernière possède la capacité juridique (majeur ou mineur émancipé et non placé sous un régime de protection comme la tutelle). Le mandataire doit se présenter à la signature avec une pièce d’identité.

Un exemple concret

Dans une affaire, des acquéreurs ayant eu recours à la procuration ont reproché à un agent immobilier d’avoir mal procédé à la notification d’un compromis au titre du droit de rétractation SRU :

Un couple décide d’acquérir un bien avec leur fille et confie à celle-ci une « délégation de pouvoir » pour « traiter » en son nom « toutes les décisions relatives » à l’achat. Un compromis est signé par la fille du couple et le vendeur, par le biais d’un agent immobilier. Ce dernier notifie par LRAR le compromis à chacun des trois acquéreurs au domicile de la fille du couple.

Cependant le couple refuse de finaliser la vente, en exerçant son droit de rétractation tardivement. Assigné en indemnisation par le vendeur, il soutient alors que la notification du compromis par l’agent immobilier était irrégulière, et lui réclame réparation. Selon le couple, il aurait dû notifier le compromis à son domicile personnel et non seulement au domicile de leur fille. De plus, la lettre de notification aurait dû faire référence au délai pour se rétracter, ou viser la faculté de rétractation.

La demande du couple est écartée, pour les motifs suivants :

  • le couple avait donné à leur fille le « mandat » de prendre en son nom « toutes décisions relatives » à l’achat du bien
  • leur fille avait signé les trois avis de réception de la LRAR, et « n’avait émis aucune protestation ni réserve ».

Dès lors, l’agent immobilier avait « pu considérer légitimement, en vertu de la délégation de pouvoir, que la notification était valable ». Il est en outre jugé que ce dernier n’était pas tenu de mentionner la faculté de rétractation dans la lettre de notification (Cass. 3e civ. 02.06.2016 n° 15-17833).

Qu’en est-il de la notification SRU en cas de procuration donnée par un acquéreur ?

En conclusion, lorsqu’un mandataire est muni d’une procuration pour représenter l’acquéreur à la signature d’un compromis de vente, il possède les pouvoirs décrits selon les termes énoncés dans la procuration. Une notification SRU par LRAR à l’adresse du mandataire pourrait ainsi faire courir le délai de rétractation de 10 jours à l’égard du mandant (acquéreur) si le mandataire signe tous les avis de réception.

Il est donc important dans la procuration d’être extrêmement précis et complet pour éviter toute contestation.

Cependant, en absence de procuration, si la notification n’est pas signée par au moins une des parties (exemple : dans un couple, avis de réception non signé par l’épouse mais seulement par le mari), la notification est jugée nulle et le délai de rétractation ne peut commencer à courir.

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