Facturation de l’état daté et du pré-état daté dans une vente immobilière

La facturation de l’état-daté et du pré-état daté dans une vente immobilière est encadrée par différents lois et décrets qui entrent dans le cadre de la formation loi Alur.

L’état daté est défini par l’Article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant […].

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant […].

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré […]. »

Il s’agit d’un document obligatoire rédigé par le syndic de copropriété à la demande du notaire ou du copropriétaire vendeur pour informer toutes les parties prenantes lors d’un transfert de propriété d’un lot (ou fraction de lot) (Article 4 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967), avant l’établissement de l’acte de vente.

Ce document mentionne toutes les informations indiquées dans l’article 5 cité précédemment, toutes les charges qui devront être supportées par l’acquéreur.

Cette prestation de la part du syndic se fait à la charge du copropriétaire vendeur (Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et le montant de ses honoraires à ne pas excéder est fixé par décret (loi Alur, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014).

Le récent décret n° 2020-153 du 21 février 2020, publié le 23 février 2020 stipule :

« Le montant mentionné au b de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC. » (Article 1)

Ce décret entre en vigueur le 1er juin 2020. Et cela signifie que le montant réclamé pour la production d’un état daté ne peut pas excéder 380€.

L’état daté doit être établi avant l’acte de vente, mais un « pré-état daté » peut être fourni avant la signature du compromis de vente, par le syndic ou le vendeur lui-même.

Le « pré-état daté » peut contenir un ensemble d’informations financières et techniques nécessaires à l’acquéreur pour s’engager en bonne connaissance des futures charges de copropriété. À noter que ce qui est obligatoire ici c’est la transmission de ces informations à la signature de la promesse de vente (loi Alur, Article 54).

La prestation de la production d’un « pré-état daté » a donné lieu à de nombreuses dérives de la part des syndics professionnels qui ont prétendu que celle-ci était obligatoire et facturable à leur profit.

Le Parlement a montré sa position en ce qui concerne le « pré-état daté » (question parlementaire n° 79469 du 12 mai 2015) : il n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire.

De plus, l’établissement de ce document ne fait pas partie de la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire au profit du syndic (Annexe 2, Article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 (modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015)).

En principe, la production d’un « pré-état daté » n’est donc pas obligatoire et ne peut donc pas donner lieu légalement à une facture de la part du syndic.

Certains syndics ont choisi (à tort ou à raison) de contourner les dispositions légales de l’article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et donc de facturer le « pré-état daté » en prévoyant dès l’assemblée générale de copropriété et la signature du contrat type de syndic d’intégrer des frais documentaires. En effet, le copropriétaire étant informé qu’il peut obtenir ces informations à partir des données disponibles sur son extranet, s’il souhaite tout de même l’établissement d’un « pré-état daté » par le syndic, ce dernier facturera l’émission de ce document sous couvert des frais documentaires.