Les servitudes : que doit savoir un agent immobilier ?

Les servitudes sont une charge imposée à un propriétaire. Il est important pour l’agent immobilier, en tant qu’intermédiaire dans la transaction immobilière ou la location, de connaître tout ce qui se rapporte aux servitudes. Que sont les servitudes ? Quelles en sont les différentes catégories ? Nous en parlons dans cet article.

Une servitude est une charge réelle imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (Code civil article 637). En d’autres termes, il s’agit d’une contrainte pour un propriétaire au profit d’un autre propriétaire. Pour mieux comprendre, nous allons donner plusieurs exemples.

La propriété bénéficiaire est dite « fonds dominant », et la propriété grevée est dite « fonds servant ». L’existence de 2 propriétés est indispensable pour qu’il y ait servitude.

• La servitude est un droit réel immobilier accessoire à la propriété du fonds dominant.
• En tant que droit réel, la servitude se transmet, activement et passivement, avec les fonds concernés, de façon indivisible.
• La servitude est en principe perpétuelle comme la propriété elle-même, sauf convention contraire.

La question de savoir si l’on est en présence d’une servitude ou d’une obligation personnelle est une question de fait, qui dépend des termes de la convention.

Outre son devoir de conseil, l’agent immobilier doit s’assurer de la régularité des transactions qu’il mène, transmettre aux futurs acquéreurs les informations concernant le bien, et notamment l’éventuelle existence de servitudes, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Même si le sujet reste complexe, il importe de savoir reconnaître et informer sur l’existence de servitudes « simples ». Un acheteur peut demander l’annulation de la vente si l’agent immobilier ne l’a pas instruit de l’existence d’une servitude.

Il existe 3 classes de servitudes :

–Servitudes continues / discontinues

–Servitudes apparentes / non apparentes

–Combinaison des différents types de servitudes : ex servitude continue non apparente, servitude discontinue apparente, etc.

Parmi les servitudes dérivant de la situation des lieux, nous trouvons :

La servitude d’écoulement des eaux :

Il y a obligation, pour les fonds inférieurs (fonds servant), de recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement des fonds supérieurs (fonds dominant) sans qu’aucun des 2 propriétaires de ces fonds puisse modifier cet écoulement naturel (Code civil article 640).

La servitude d’aqueduc :

Toute personne qui veut utiliser les eaux dont elle a le droit de disposer peut obtenir le passage, par canalisations souterraines, par les fonds intermédiaires.

La servitude d’appui :

Tout propriétaire qui veut utiliser les eaux dont il a le droit de disposer peut obtenir la faculté d’appuyer, sur le fonds du riverain opposé, les ouvrages nécessaires à sa prise d’eau, à charge d’une juste et préalable indemnité (Code rural article L 152-17).

Les servitudes établies par la loi sont celles qui ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers (Code civil article 649). En voici la liste :

Servitude d’intérêt public

Les servitudes légales d’intérêt public comprennent par exemple (Code civil article 650) :
-la servitude de halage et de marchepied le long des rivières navigables ou flottables
-la construction ou la réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux

Servitude de passage sur les chemins d’exploitation

La définition du chemin d’exploitation résulte de l’article L 162-1 du Code rural et de la pêche maritime. Il s’agit du chemin qui, desservant les parcelles de divers propriétaires, sert exclusivement à la communication entre ces divers héritages ou à leur exploitation, soit qu’il les traverse, soit qu’il les borde, soit qu’il y aboutisse.
Constitue aussi un chemin d’exploitation la voie privée qui relie la voie publique à un fonds en traversant un autre, et qui dessert les deux fonds.

Servitude d’intérêt privé

Les servitudes légales d’intérêt privé sont par exemple : la mitoyenneté des murs et fossés, la distance à observer pour les plantations, la distance à observer pour certaines constructions, les distances de vues sur la propriété voisine (voir notre article détaillant ce sujet : Servitude de vue : règlementation et cas pratiques), l’égout des toits, le droit de passage en cas d’enclave, le droit de puisage.

Servitude d’égout des toits

Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique. Il ne peut pas les faire se déverser sur le fonds voisin (Code civil article 681).

Servitude de vue sur la propriété du voisin

On ne peut avoir de vues, fenêtres d’aspect, balcons ou semblables saillies sur la propriété du voisin s’il n’y a pas 1,90 m (vues droites) ou 0,60 m (vues obliques) entre le mur où on la pratique et ladite propriété (voir notre article détaillant ce sujet : Servitude de vue : règlementation et cas pratiques).

Servitude de « tour d’échelle »

Le « tour d’échelle » est le droit pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin de poser, le long de ce mur ou de ce bâtiment, une ou des échelles pour réparer son bien (ce qui s’entend, par extension, du passage des ouvriers et de leurs échafaudages).

Servitude de puisage

L’article 696 du Code civil fait état de la « servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui », et précise que cette servitude emporte nécessairement le droit de passage.

Servitude de passage en cas d’enclave

Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner (Code civil article 682).

Toutes les conventions de servitudes peuvent être établies par les propriétaires des fonds, pourvu qu’il s’agisse bien de servitudes et non de services imposés à la personne ou en faveur de la personne (Code civil article 686).

En dehors des évènements entraînant l’extinction de toutes conventions : renonciation, terme extinctif, condition résolutoire, rachat de servitude, etc. ; il existe 3 causes spécifiques d’extinction des servitudes :

• Impossibilité d’usage
• Confusion des fonds
• Non-usage trentenaire