Servitude de vue : règlementation et cas pratiques

Lors de la transaction immobilière ou pendant une visite immobilière, la question des servitudes de vue est importante et entre dans le cadre du devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier.

Une servitude de vue peut être soit une charge (avec des droits et obligations pour le propriétaire), soit un avantage pour le client potentiel, et l’agent immobilier doit aborder la question.

Tout propriétaire s’est déjà posé la question de réaliser des travaux et d’avoir à installer une nouvelle fenêtre. Avant de se lancer dans les travaux, il est impératif de comprendre la règlementation sur la servitude de vue.

En termes de droit civil, une servitude est une obligation imposée sur un immeuble pour l’usage d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Ces immeubles sont appelés fonds dormant (pour le premier) et fonds dominant (pour le second).

La règlementation sur la servitude de vue consiste à définir quels sont les droits de vue d’une personne sur la propriété d’autrui. Autrement dit : où peut être installée une fenêtre ? un balcon ? une terrasse ? une loggia ? etc. permettant de faire passer la lumière, l’air, le regard de façon directe ou indirecte sur une propriété voisine.

Il convient de différencier la servitude de vue et la servitude de jour. Cette dernière ne laissant passer que la lumière et ne permettant pas de laisser passer la vue de manière directe.

Le Code Civil définit :

–Les types de vues : vue droite et vue oblique, chacune ayant ses spécificités et des règles précises à respecter

–Les règles applicables dans le cadre d’un mur mitoyen

–Les distances nécessaires entre deux propriétés lorsque celles-ci sont séparées par un espace de terrain

La vue droite (ou vue directe) est une ouverture face à la propriété du voisin. Elle permet de voir chez le voisin sans se pencher, ni tourner la tête. Toute ouverture en vue droite doit être pratiquée à 1,90 mètre minimum de la limite de la propriété voisine.

Elle est calculée depuis le parement extérieur de la façade lorsqu’il s’agit d’une fenêtre et depuis l’extrémité extérieure de la balustrade lorsqu’il s’agit d’un balcon ou d’une terrasse. Le calcul s’arrête à la limite de propriété ou au mur de séparation (varie en fonction du propriétaire du mur, façade avant, façade arrière ou milieu pour mur mitoyen).

La vue oblique (ou vue indirecte) permet de regarder la propriété voisine en tournant la tête ou en se penchant. Il s’agit d’une vue de manière indirecte.

Une vue oblique est tolérée lorsque celle-ci est située à 0,60 mètre de distance.

L’article 675 du Code civil interdit toute ouverture sur un mur mitoyen sauf accord avec votre voisin :

« L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Un mur en limite de propriété peut faire l’objet d’ouvertures. Ces ouvertures sont appelées « jours de souffrance » et permettent de faire passer la lumière. L’emplacement d’un jour de souffrance est défini par la loi et doit empêcher de faire passer le regard ainsi que l’air. Le jour de souffrance est une ouverture fixe qui ne peut être ouverte. Cet emplacement ne fait pas l’objet d’un accord avec son voisin. Il peut être installé de manière unilatérale.

La loi ne définit ni sa structure, ni sa taille. Seul son emplacement est encadré :

• En rez-de-chaussée, cette ouverture devra être placée à plus de 2,60 mètres par rapport au plancher de la structure.
• En étage cette ouverture devra être installée à plus de 1,90 mètre par rapport au plancher de la structure.

Ce jour de souffrance peut être créé uniquement lorsque vous êtes propriétaire du mur. Celui-ci ne crée aucunement une servitude de vue. Il peut être obstrué par le voisin avec une construction ou de la végétation.

La servitude de vue est définie par le Code civil dans les articles 675 à 680 créés par la loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804. Ils définissent les vues sur la propriété du voisin comme suit :

Article 675 – « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Article 676 – « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »

Article 677 – « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »

Article 678 – « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Article 679 – « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. »

Article 680 – « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »