Le DPE et les professionnels de l’immobilier

Le DPE est un document obligatoire dans le diagnostic technique. Mais le professionnel de l’immobilier a-t-il un rôle à jouer en ce qui concerne ce DPE ? Quels rapports avec les devoirs de conseil et d’affichage de l’agent immobilier ? Nous voyons tout cela dans cet article !

DPE sont les initiales désignant le Diagnostic de Performance Énergétique.

Dans le cadre d’une transaction immobilière (mais également dans la cadre d’une mise en location), le vendeur (propriétaire) d’immeuble doit produire un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d’estimer la consommation en énergie d’un immeuble, son impact sur l’effet de serre et plus généralement la qualité des performances énergétiques du bien vendu (Code de la construction et de l’habitation article L 134-3, article L 126-28 à compter du 01 juillet 2021).

Pour permettre de lire le DPE, ont été mises en place 2 étiquettes environnementales règlementaires avec une échelle de A à G :

–l’étiquette énergie (consommation d’énergie)

–l’étiquette climat (quantité de gaz à effet de serre émise)

Exemple d’étiquettes :

Établir un Diagnostic de Performance Énergétique est règlementé. Il est utilisé à titre d’information et ne donne aucune obligation. Il est mis en place dans le but de réduire et limiter la consommation énergétique et la quantité de gaz à effet de serre.

Le DPE permet aux acquéreurs ou locataires de choisir leur bien en connaissance de cause et de réduire les coûts énergétiques.

Le DPE a une durée de validité de 10 ans (Code de la construction et de l’habitation article R 134-4-2) et sa validité est appréciée à la date de la promesse de vente ou, à défaut d’avant-contrat à la date de l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation article L 271-5). Si le DPE produit lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est alors remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation article L 271-5). Il est donc nécessaire de prévoir dans l’avant-contrat de vente une condition suspensive spéciale à cet effet. 

Les immeubles concernés par le DPE sont les bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude (Code de la construction et de l’habitation article R 134-1). Ainsi, un diagnostic n’est pas nécessaire pour un lot de copropriété représentant un emplacement de stationnement ou une cave.

En matière de copropriété ou d’ensembles d’immeubles bâtis, la loi énergie et climat est venue préciser qu’à compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique, déterminée sur la technique du DPE, des bâtiments à usage d’habitation ne devra pas excéder le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an (Code de la construction et de l’habitation article L 111-10-1 dans sa rédaction issue de la loi 209-1147 du 8 novembre 2019 ; article L 173-2 à compter du 01 juillet 2021).

Aussi un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (Code de la construction et de l’habitation article L 134-4-1, al. 1 ; Code de la construction et de l’habitation article L 126-31 à compter du 01 juillet 2021). Sont visés ici tous les bâtiments équipés d’une telle installation, quel que soit leur usage (habitation, commerce, industrie, loisirs ou autre) ou leur statut (copropriété, bâtiment faisant partie du domaine public, etc.), sous réserve de ceux qui sont soumis à l’obligation de faire réaliser un audit.

En effet, les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de l’obligation d’établir un DPE mais doivent faire l’objet d’un audit énergétique (Code de la construction et de l’habitation article L 134-4-1, al. 2 et 3 ; article L 126-31 à compter du 01 juillet 2021).

Dans les copropriétés ayant fait réaliser un diagnostic ou un audit de performance énergétique, le syndic doit alors inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, au cours de laquelle le diagnostic ou l’audit est présenté, la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 24-4, al. 1).

Il contient :

• la description du bâtiment ou du logement : orientation, surface, matériaux, fenêtres, accès, murs, etc.
• la description des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation
• l’indication de la quantité d’énergie effectivement consommée (grâce aux factures) ou la quantité d’énergie estimée
• des recommandations : conseils de gestion et de bon usage du bien immobilier et recommandations de travaux

Le DPE doit être réalisé par un professionnel répondant à des conditions strictes de compétence, d’assurance (Article L 127-6 du Code de la construction et de l’habitation), d’impartialité et d’indépendance. Le DPE doit être tenu à la disposition des candidats à l’acquisition dès la mise en vente de l’immeuble. Il doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation article L 134-3, article L 126-28 à compter du 01 juillet 2021, et L 271-4, I). Il est joint au dossier de diagnostic technique.

Les diagnostiqueurs immobiliers proposent directement leurs services auprès des notaires et intermédiaires immobiliers.

L’agent immobilier ou professionnel de l’immobilier a un rôle à jouer puisque le DPE doit être :

-mentionné dans les annonces immobilières (Article L134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation)

-annexé à l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou à l’acte authentique de vente

-annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement

Le propriétaire ou le bailleur ou le professionnel mandaté doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat pour l’achat ou la location d’un bien immobilier.

À noter : le DPE est établi aux frais du propriétaire.

Cette obligation vise à améliorer l’information des clients souhaitant louer ou acheter un bien immobilier sur l’impact environnemental et économique du bien.

Le but ici étant d’intégrer la consommation énergétique dans le critère de choix des clients.

Plusieurs objectifs sont poursuivis dans l’établissement des DPE et leur affichage :

-établir un DPE lors de la mise en vente ou en location du bien immobilier

-encourager le client à demander le DPE

-inciter à la réalisation de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier

-valoriser les biens immobiliers performants énergétiquement

1) Le DPE fait partie du devoir de conseil et d’information de la part du professionnel de l’immobilier.

Selon un arrêt de la Cour d’Appel de Douai, Chambre 1 Section 1, du 12 mai 2016, n° 15-01729 :

« L’intermédiaire professionnel n’en est pas moins tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. »

Précisions :

-Tous les supports d’affichage sont concernés : presse écrite, affichage dans les locaux des professionnels de l’immobilier, Internet, etc.

-Les détails d’affichage sont fournis par le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières.

2) Le professionnel de l’immobilier doit également s’assurer de l’existence et de la validité du DPE, il doit vérifier les informations fournies par le vendeur.

3) Si besoin, il peut agir en tant qu’intermédiaire faisant appel à un professionnel certifié pour établir le DPE si le propriétaire le lui demande (au moyen d’un contrat).

Si l’agent immobilier manque à son obligation d’afficher la performance énergétique dans une annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent :

• Au plan civil, le dol (en droit des contrats, manœuvre dans le but de tromper) (Article 1116 du Code civil) peut résulter de la dissimulation d’un fait qui aurait conduit l’acquéreur à ne pas acheter ou louer un bien ou à le faire à un prix moindre, si le fait avait été connu. La sanction est la nullité de l’acte ou la réduction du prix.
• Au plan pénal, une publicité de nature à induire en erreur (Article L121-1 du Code de la consommation) peut faire l’objet des sanctions de l’Article L213-1 du même Code : 2 ans de prison et 300 000€ d’amende.

En plus de ces dispositions, une sanction sera surtout celle du marché immobilier car une annonce immobilière qui présente des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les clients candidats à l’achat ou à la location.

L’affichage du DPE est donc important également pour les affaires du professionnel de l’immobilier.