Les impacts des nouvelles ordonnances des 15 et 22 avril 2020 (et 7 mai) pour le secteur de l’immobilier

La situation de crise sanitaire en France a amené le gouvernement à publier des ordonnances, certaines ayant un impact dans le secteur de l’immobilier. Quels sont les impacts des nouvelles ordonnances prises pendant la crise du Covid19 sur l’immobilier ?

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période est la plus significative. Cependant, au vu de la contestation qu’elle a suscitée parmi les professionnels de l’immobilier, deux nouveaux textes l’ont depuis amendée ; l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19, et l’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020 apportant deux retouches à l’ordonnance précédente. Un troisième est venu s’ajouter : l’ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020 (voir dernier paragraphe).

De ce fait nous avons relevé les points importants concernant les notaires, les agents immobiliers (sous la formation loi Alur) dans les domaines des contrats de vente ou encore en matière d’urbanisme.

L’ordonnance du 15 avril 2020 revient sur l’ordonnance du 25 mars 2020 pour clarifier et modifier certaines règles applicables pour les délais ayant un impact sur le marché de l’immobilier.

La plus importante est celle apportée à l’article 2 qui précise, à titre interprétatif, que les délais de réflexion, de rétractation et de renonciation sont exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Ces délais s’achèvent par conséquent dans les conditions habituelles, même s’ils expirent durant la période juridiquement protégée au sens de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 (période d’état d’urgence sanitaire + 1 mois). Étant interprétatif cet article 2 a nécessairement un caractère rétroactif. Par conséquent aucun délai, même né avant cette ordonnance, n’est concerné.

En pratique les délais suivants sont notamment concernés :

– délai de rétractation de 14 jours prévu dans les contrats conclus à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement par un consommateur (article L. 221-18 du code de la consommation)

> Est concerné le mandat conclu à distance ou hors établissement.

– délai de rétractation de 10 jours en cas d’acquisition par un non-professionnel d’un immeuble d’habitation lorsqu’il est précédé d’un avant-contrat (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation)

> Le droit de rétractation « délai SRU » est donc impacté : cela s’applique à tous les compromis de vente, quelle que soit leur date de signature, que ce soit avant ou pendant l’état d’urgence sanitaire.

L’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020, est venue apporter des retouches supplémentaires à l’ordonnance du 25 mars 2020, avec notamment deux précisions sur deux articles : les articles 12 ter et 12 quater.

-L’article 12 ter de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a été modifié pour prévoir, en pratique, qu’un décret puisse désormais prévoir, pour les mêmes motifs que ceux prévus dans l’article 9 de l’ordonnance du 25 mars 2020, une reprise des délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme et de certificats d’urbanisme.

-La même faculté a été instaurée pour les délais relatifs aux procédures de préemption dans l’article 12 quater.

En pratique ces modifications impactent directement le départ du délai lié au droit de préemption des communes et de la SAFER. En effet ce droit de préemption débutera désormais directement à la fin de l’état d’urgence sanitaire, et non plus un mois après son achèvement.

Telles sont les modifications apportées par les deux ordonnances n°2020-427 du 15 avril 2020 et n°2020-460 du 22 avril 2020, sur l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, relative à la crise sanitaire de covid-19 et ayant un impact sur l’activité de professionnels du secteur de l’immobilier. Mais une nouvelle ordonnance a été publiée le 8 mai 2020, nous vous résumons ce qu’il faut savoir ci-dessous.

Suite à l’annonce de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire au 10 juillet 2020, une nouvelle ordonnance a été publiée, l’ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020, qui vient apporter des aménagements et compléments aux délais applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction visés aux articles 12 bis, ter et quater de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Pour les délais applicables aux recours (dont ceux dirigés contre des permis de construire) :

-il n’est plus mentionné la fin de l’état d’urgence sanitaire mais plutôt la date du 23 mai 2020 : les délais recommencent à courir à compter du 24 mai 2020

-est également précisé que le texte s’applique aussi à des actes liés à une demande d’autorisation d’urbanisme en immobilier d’entreprise (susceptibles de faire l’objet de recours distincts des autorisations d’urbanisme)

Pour les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme :

-il n’est plus mentionné la fin de l’état d’urgence sanitaire mais plutôt la date du 23 mai 2020 : les délais reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020

Pour l’exercice du droit de préemption des communes ou SAFER :

-les délais reprendront leur cours également à compter du 24 mai 2020 

En pratique, l’ordonnance aura pour effet d’accélérer la purge des droits de préemption en transaction en conservant la date initiale du 24 mai 2020 comme départ ou reprise des délais et non la nouvelle date de l’état d’urgence sanitaire annoncée au 10 juillet 2020.