La VEFA, vente dans le neuf : que doit savoir un agent immobilier ?

La VEFA, c’est-à-dire la vente dans le neuf, présente de nombreuses spécificités. Et il est important pour un professionnel de l’immobilier de les connaître pour mieux appréhender une transaction dans le neuf. Quels sont les différents contrats ? Comment se passent l’acquisition et la livraison du bien ? Réponses dans cet article !

La conclusion d’une vente d’immeuble à construire est facultative lorsque l’immeuble est à usage professionnel, commercial ou industriel. Elle est en revanche obligatoire lorsqu’il est à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation car le contrat relève alors du secteur protégé.

VEFA est l’abréviation pour la Vente en l’État Futur d’Achèvement. Elle est également appelée « achat sur plan » dans le langage commun.

Qu’est-ce que la VEFA exactement ? Il s’agit d’un contrat entre deux parties, un acquéreur et un constructeur (ou promoteur), au travers duquel le constructeur s’engage à construire un logement sur un terrain qu’il a vendu à l’acquéreur. L’appartement n’existe pas encore mais l’acquéreur en devient propriétaire progressivement avec l’avancée des travaux de construction, par voie d’accession.

L’obligation d’édifier, consubstantielle à ce type de contrat, suppose que la vente intervienne soit avant toute édification, soit en cours d’édification, en tout cas avant achèvement de l’immeuble tel que défini par l’Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Note :
Il ne faut pas confondre la vente en VEFA avec la vente VEFR (Vente en l’État Futur de Rénovation) qui, elle, concerne la rénovation de bâtiments qui existent déjà.

Il est important pour un agent immobilier ou un agent commercial immobilier de connaître les spécificités de la VEFA pour son activité en transaction.

C’est la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction qui fixe le régime du contrat de VEFA.

2 avantages sont présentés par ce texte :

1) pour le promoteur/constructeur : la vente en l’état futur d’achèvement permet au promoteur de financer son projet par avance et de le commercialiser de façon ferme.

2) pour l’acquéreur : la loi instaure des règles de paiement impératives au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Le promoteur est dans l’obligation de présenter des garanties solides pour celui qui achète un appartement neuf. Il doit également livrer le bien dans un certain délai.

Le contrat préliminaire est prévu par la loi pour que l’acquéreur puisse passer commande du logement. C’est un contrat qui vient fixer l’essentiel de l’opération et constater le début d’une exécution contractuelle de vente (paiement d’un dépôt de garantie, indication de surface, les clauses suspensives, etc.).

Pour que le contrat soit une vente d’immeuble à construire, il est indispensable qu’il transfère la propriété du sol et des constructions. Si le contrat n’entraîne pas transfert de propriété sur le sol, ce qui est le cas toutes les fois que le promoteur construit sur un terrain qui appartient déjà à son client, le contrat ne peut être une vente mais un louage d’ouvrage, un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat de promotion immobilière.

Sera conclu également à la fin, un contrat définitif de vente. Celui-ci comportera un détail des obligations de l’acquéreur comme du constructeur mais aussi la désignation de la garantie prise par le constructeur.

La VEFA se distingue de la vente à terme en ce qu’elle implique que l’acquéreur devient propriétaire seulement à la fin des travaux. Le promoteur récupère la somme de la vente, versée sur un compte bancaire, uniquement à la livraison du logement. Le transfert de propriété et le paiement du prix n’interviennent qu’au moment de l’achèvement de l’immeuble.

Il est possible pour le promoteur et l’acquéreur de signer un contrat de réservation lorsqu’ils ont défini les termes de l’accord sur la vente. Il s’agit d’un document non obligatoire mais recommandé. Il précise les conditions de la vente du bien immobilier.

Dès lors que l’on se trouve en VEFA, ce contrat est impératif. Ainsi l’Article L 261-15 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose que toute autre promesse de vente ou d’achat est nulle.

Le contrat de réservation précise les conditions de la vente et doit comporter les informations suivantes :

• Adresse du logement
• Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
• Descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement
• Situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier
• Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision du prix
• Date à laquelle la vente pourra être conclue
• Prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement
• Conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat
• Délai d’exécution des travaux
• Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation

Le contrat préliminaire doit comporter les indications essentielles quant à la consistance de l’immeuble, il doit indiquer la surface habitable approximative et comporter une note technique sommaire.

L’acte d’acquisition (qui est un acte authentique) doit obligatoirement être établi par un notaire.

Il doit contenir le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum :

– 35% du prix à l’achèvement des fondations

– 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés, etc.)

– 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble

– et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat)

Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales.

Le promoteur peut demander un dépôt de garantie à l’acquéreur pour réserver son logement. Le versement se fait sur un compte bancaire ouvert au nom du promoteur.

Le montant du dépôt de garantie doit être limité à 5% du prix de vente si l’acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an ou 2% du prix de vente si l’acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Si l’acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Contrairement aux autres avant-contrats, le versement du dépôt de garantie peut être exigé par le promoteur dès la signature du contrat de réservation, donc sans attendre l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.

En cas de rétractation, par exemple, il y a restitution du dépôt de garantie (CCH, art. R.* 261-31) à l’acquéreur dans un délai de 3 mois à compter de sa demande, notifiée au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

La livraison est effectuée lorsque l’acquéreur reçoit les clés de son bien immobilier.

La durée du délai est fixée par le contrat. Il est ferme ou indicatif et expire au terme convenu.

À moins que le délai contractuel ne soit donné qu’à titre indicatif, l’obligation de l’entrepreneur de livrer la chose dans le délai est une obligation déterminée ou de résultat. Le seul fait de ne pas tenir le délai engage la responsabilité de plein droit du constructeur.

Il ne peut s’en décharger qu’en établissant :

– la force majeure
– la faute du maître de l’ouvrage qui se serait abusivement immiscé dans l’opération
– le fait des tiers, par exemple de l’architecte

La livraison ne décharge l’entrepreneur que dans la mesure de ce qui est matériellement vérifiable. Sauf critique du client (les « réserves »), la livraison est présumée conforme et relative à un ouvrage exempt de vice. C’est alors qu’elle vaut paiement du solde des 5%.

Pour cette raison, le jour de la livraison, il est important d’effectuer une visite minutieuse pour constater d’éventuelles finitions devant être effectuées (les noter), des défauts (il manque des éléments prévus au départ ou alors d’autres éléments remplacent ceux qui étaient prévus au départ) et des vices de construction (tels que des malfaçons).

Un mois est accordé à l’acquéreur, à compter du jour de la livraison, pour notifier d’éventuelles anomalies lui ayant échappé pendant la visite. Il doit le faire par lettre recommandée au promoteur.