Mitoyenneté en immobilier : tout ce qu’il y a à savoir

En immobilier, le régime de la mitoyenneté est un régime spécifique dont il faut connaître les spécificités en tant qu’agent immobilier ou professionnel de l’immobilier. Qu’est-ce que la mitoyenneté ? Sur quels critères est-elle établie ? Quelle est la responsabilité des propriétaires ? Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier sur ce sujet ? Nous vous répondons dans cet article !

La mitoyenneté est un régime d’indivision forcée concernant les éléments séparatifs tels que des haies, des murs, des fossés, des clôtures. La mitoyenneté est un droit de propriété joui de manière commune par deux propriétaires de fonds distincts.

Pour exemple, un mur mitoyen est un mur situé entre deux propriétés, un mur qui est commun entre les deux voisins qui en sont alors copropriétaires. Le mur peut être totalement mitoyen mais il peut aussi être mitoyen sur une partie et privatif sur une autre, par exemple lorsque deux maisons mitoyennes n’ont pas la même hauteur.

Un autre exemple : si deux voisins propriétaires décident d’un commun accord (accord amiable) de construire une clôture sur la limite séparative de leurs terrains en se partageant les frais, cette clôture est mitoyenne.

La mitoyenneté n’est pas une servitude et la mitoyenneté ne peut en aucun cas être assimilée à une copropriété. En effet, à la différence de la copropriété, l’état d’indivision issu de la mitoyenneté est une situation juridique dans laquelle les propriétaires détiennent des droits de même nature sur un même bien, mais sans qu’aucun d’entre eux ne détienne individuellement et de façon autonome de droit exclusif sur ledit bien.

Ce régime est régi par les articles 653 à 673 du Code civil.

La mitoyenneté d’un élément séparatif peut être la source de conflits entre voisins propriétaires. Il s’agit donc d’instaurer des règles permettant de savoir si un élément est mitoyen ou non.

Voici une liste de modes de preuve qui permettent d’établir la mitoyenneté ou non :

– La prescription acquisitive : en appuyant un bâtiment contre le mur d’un voisin pendant 30 ans, s’il n’y a aucune protestation de sa part pendant toute cette durée, vous pouvez revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.

– Le titre : un acte notarié va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne.

– Les marques de non-mitoyenneté du mur (article 654 du Code civil) : lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou qu’il y a présence de filet ou de corbeaux d’un seul côté, il est présumé appartenir à un seul des deux propriétaires.

– Les marques de non-mitoyenneté des fossés (article 666 du Code civil) : lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé, le fossé appartient alors seulement au propriétaire du côté duquel se trouve le rejet.

– Les présomptions de mitoyenneté du mur (articles 653 et 666 du Code civil)

S’agissant des murs du domaine public, le régime de la mitoyenneté ne peut pas s’appliquer.

Il est important de savoir que pour qu’une séparation soit considérée comme mitoyenne, les terrains contigus doivent répondre à plusieurs critères regroupés dans le tableau suivant :

Le mur mitoyen est un ouvrage commun : la chose (le mur) n’est pas divisée (elle est indivise) ; mais le droit de propriété est quant à lui partagé.

Dans un régime de mitoyenneté, l’entretien est commun. Sauf en cas d’urgence (par exemple si le mur menace de tomber en ruine), la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen se font d’un commun accord et à frais communs.

En cas de dégradation, chaque propriétaire est responsable des dégradations dont il est à l’origine sur le mur mitoyen. Et de manière générale, chacun est responsable de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.

Le propriétaire responsable peut être condamné par le tribunal à assumer seul les frais pour remettre le mur ou la clôture en l’état.

Quels sont les droits et usages en régime de mitoyenneté ?

L’usage du mur commun par l’un des copropriétaires requiert ainsi le consentement de l’autre. C’est une règle d’administration de cette indivision particulière qu’est la mitoyenneté

En tant que l’un des deux propriétaires :

• Vous pouvez appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l’autre propriétaire du mur ou, à défaut, d’un expert.
• Vous pouvez appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.
• Il vous est possible de louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de votre terrain sans en référer à votre voisin et sans avoir à partager la redevance perçue.
• Aucune ouverture (portes ou fenêtres) ne peut être pratiquée dans le mur mitoyen sans l’accord de l’autre propriétaire.
• Vous pouvez surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur.

Chaque propriétaire voisin peut utiliser le mur, à condition de ne pas nuire aux droits de son voisin.

Le voisin dont le consentement est requis n’est pour autant aucunement titulaire d’un droit de veto. En cas de refus du voisin, la loi prévoit seulement le recours au « règlement d’expert », il s’agit en réalité d’une procédure de médiation destinée à solutionner des conflits de voisinage.

• Travaux de surélévation :

Le propriétaire d’un mur mitoyen peut, seul et à sa charge, décider de :

–surélever le mur mitoyen

-ou d’augmenter son épaisseur

Dans cette circonstance, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au propriétaire qui a décidé de faire les travaux. Les frais d’entretien de cette partie restent à sa charge.

• Travaux de reconstruction :

Une règle de hauteur minimale s’applique à tout mur mitoyen reconstruit :

–3,20m de hauteur au moins dans les villes de 50 000 habitants et plus

-ou 2,60m de hauteur dans les autres villes

Cette règle ne s’applique qu’à défaut d’usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.

La mitoyenneté se perd tout comme la propriété par la disparition de la chose, par la prescription acquisitive ou par l’effet d’une expropriation. Il est à rappeler qu’elle ne s’éteint pas par le non-usage.

Il est possible de mettre fin à la mitoyenneté d’un mur, il y a 2 possibilités :

1) En achetant la mitoyenneté d’un mur

Vous pouvez acquérir amiablement la mitoyenneté d’une clôture déjà réalisée sur un terrain. Il s’agit d’un droit absolu et constitue un transfert de propriété. Cela nécessite un document d’arpentage ainsi qu’un acte notarié, rédigé par un notaire.

Conséquence = cet acte déplace la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. L’acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti (cession forcée).

2) En abandonnant son droit de mitoyenneté :

L’abandon de mitoyenneté est une faculté réservée à l’un des copropriétaires qui peut ainsi se décharger des frais d’entretien du mur mitoyen. Il faut, pour que l’abandon soit possible, que le mur ne serve pas de séparation entre les bâtiments des deux voisins, que l’auteur de l’abandon soit tenu d’entretenir le mur et que la partie du mur abandonnée soit celle assujettie à l’obligation d’entretien dont on entend se décharger.

Il vous est possible d’abandonner votre droit de mitoyenneté, à 2 conditions :

-ne pas posséder de construction s’appuyant sur le mur

-le mur ne doit pas retenir vos terres ou celles du voisin

S’il n’y a pas d’accord de la part du voisin, il faut saisir le tribunal pour faire constater l’abandon de la mitoyenneté.

Vous n’aurez alors plus d’obligation de contribuer aux travaux d’entretien du mur.

Mais vous perdrez les avantages procurés par la mitoyenneté : il ne vous sera plus possible d’édifier une construction s’appuyant sur le mur et les limites de votre terrain seront reculées.

Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.