Viager : nécessité d’un aléa pour avoir un contrat valable

26 février 2021 | Formation Immobilier

Viager nécessité d'un aléa - Start Learning

En immobilier, le viager est une transaction immobilière pour laquelle il existe de plus en plus de demandes, surtout de la part des professionnels. Nombreux sont ceux qui souhaitant étendre leur activité à cette spécialité qui fait souvent l’objet d’idées reçues. Cette transaction immobilière est essentiellement caractérisée par l’aléa : qu’est-ce que cela signifie et implique ? Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier ?  Nous vous répondons dans cet article !

Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Il est important de tout d’abord revenir sur la définition du viager qui trouve des origines anciennes puisque cette pratique remonte au Moyen-Âge.

La transaction immobilière en viager consiste à acheter un logement à un propriétaire sans lui verser la totalité du prix de vente au jour de l’acquisition mais s’engageant à lui verser une rente mensuelle jusqu’à son décès. C’est en cela que la vente en viager ce distingue de la vente à terme pour laquelle la somme convenu devra être payée au terme du contrat.

En dehors de cette spécificité relative à la durée de cette transaction qui s’étend postérieurement à l’acte notarié, la vente immobilière en viager est soumise au droit commun des ventes d’immeubles et notamment à ses règles de fond et de forme (authenticité, opposabilité, préemption, consentement, capacité, pouvoir).

La première motivation pour une personne âgée (souvent un veuf ou une veuve) est de demeurer dans son logement tout en percevant un complément de retraite à vie, sous forme d’une rente. Pour autant, on ne réalise pas un viager seulement dans la situation d’une personne sans enfant ou brouillée avec ces derniers.

Le viager présente des intérêts :

-Il répond à toutes sortes de stratégies patrimoniales.

-Il offre l’opportunité idéale de liquider en toute légalité la succession, il devient de plus en plus un outil d’aide entre les générations (employé au bon moment et dans de bonnes conditions, il permet d’anticiper une succession).

Quelques chiffres sur le viager en France :

  • Entre 5000 et 10000 transactions en viager sont conclues en moyenne par an (cela représente autour de 1% du marché)
  • 95% des viagers sont vendus occupés
  • 1/3 des ventes se réalisent à Paris et en région Provence-Alpes-Côte d’Azur
  • Plus de 3/4 des vendeurs en viager ont plus de 70 ans, l’âge moyen avoisine les 75 ans (l’espérance de vie théorique est de 13 ans)

Les obligations en viager

Les Articles 1968 à 1983 du Code civil imposent certaines obligations sur les parties dans un contrat de vente en viager :

-D’un côté, l’acheteur (ou débirentier) s’engage à verser tous les mois une rente à vie au vendeur en viager. Et cela, bien qu’il ne puisse occuper le logement, qu’il a pourtant acquis, qu’au moment du décès du débirentier (sauf si celui-ci le libère).

-De l’autre côté, le vendeur (ou crédirentier) doit entretenir le logement.

Il est tout à fait possible au vendeur de demander la réversion de la rente sur une autre tête, une fois son décès survenu. Cependant cette modalité doit être anticipée dès le stade de la rédaction de l’avant-contrat.

Différence entre viager libre et viager occupé

Le viager peut porter sur la pleine propriété (viager libre) ou seulement sur la nue-propriété de l’immeuble vendu (le crédirentier se réservant alors l’usufruit ou seulement un droit d’usage et d’habitation) (viager occupé).

Le viager libre est surtout proposé pour des biens immobiliers qui ne servent pas de résidence principale au vendeur telle que des studios et appartements secondaires. Il peut également s’agir de l’ancienne résidence principale du crédirentier si ce dernier part vivre en maison de retraite.

Lorsque l’on choisit d’acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur occupe ce bien jusqu’à son décès : l’acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu’au décès du vendeur, même s’il en devient propriétaire dès la signature de l’acte de vente. L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde en rente viagère.

Le viager libre est moins proposé que le viager occupé, car la plupart du temps les vendeurs souhaitent continuer à occuper leur logement.

Le paiement de la rente

Nous avons donc vu que :

-L’acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) ou à un tiers désigné, des sommes (arrérages) pendant toute la vie de ce dernier et selon des échéances et des conditions conventionnellement précisées (Code civil, Articles 1968 à 1983).

-Il s’agit d’une vente, mais aléatoire : le montant total de l’acquisition pour le débirentier dépend de la durée de vie du ou des crédirentiers.

Dans une vente en viager, l’acquéreur peut réaliser une bonne affaire ou au contraire surpayer le bien immobilier si le crédit-rentier bénéficie d’une longévité exceptionnelle.

Nécessité d’un aléa

En tant que professionnel de l’immobilier, il est important de savoir que le contrat de la vente en viager doit être fait dans un certain cadre, les Articles 1974 et 1975 du Code civil précisent :

Article 1974

« Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. »

Article 1975

« Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »

En plus de ces 2 conditions, en viager il y a nécessité d’un aléa. Car l’aléa chasse la lésion. En effet, en cas de décès prématuré du crédit rentier, il ne doit pas pouvoir être reproché à l’acheteur une quelconque connaissance d’information relative par exemple à l’état de santé du vendeur. C’est aussi pour cette raison qu’un médecin ou un pharmacien ne peut légalement acheter (en viager) un bien à une personne qu’il sait malade parce qu’il la soigne ou lui vend des médicaments.

En l’absence d’aléa, la vente moyennant rente viagère est nulle. Dans ce type de vente, l’évènement incertain qui caractérise les contrats aléatoires réside dans le décès du vendeur.

Code civil Article 1108, al. 2 : « Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain. »

Résumons donc les cas où le contrat de vente en viager ne peut être conclu :

  • Lorsque l’institution de la rente viagère ne constitue qu’une modalité de paiement du prix et non un contrat aléatoire
  • Lorsque, au jour du contrat, la personne sur la tête de laquelle le viager a été consenti est déjà décédée
  • Lorsqu’elle est atteinte d’une maladie dont elle succombe dans les 20 jours suivant la date du contrat
  • Lorsque l’acquéreur savait au jour de la vente que le décès du vendeur était imminent

L’essentiel étant qu’au moment de la signature de la promesse, l’incertitude sur la durée de vie du crédirentier soit complète.

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