Le bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

En immobilier, lorsqu’un agent immobilier effectue une visite pour un acquéreur ou locataire potentiel, il fait en général signer un bon de visite aux potentiels acquéreurs et (ou) au vendeur : quelle est la valeur juridique de ce bon de visite ? Nous étudions ce sujet dans cet article.

L’agent immobilier émet le bon de visite lorsqu’il fait visiter un bien qui appartient au portefeuille de l’agence immobilière. Le bon de visite est un document non obligatoire signé par un acheteur ou locataire potentiel lors de sa visite d’un bien mis en vente ou location. Il permet de certifier qu’il a visité un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Ce document est considéré en cas de litige comme un élément de preuve et non comme la justification des honoraires.

L’agent immobilier émet le bon de visite lorsqu’il fait visiter un bien qui appartient au portefeuille de l’agence immobilière.

Le bon de visite poursuit 2 objectifs :

-il atteste auprès du mandant (bailleur ou vendeur) que l’agent immobilier a bien effectué sa mission en tant qu’intermédiaire dans la vente

-il prouve que le client ou locataire potentiel a découvert le bien immobilier par l’intermédiaire de l’agent immobilier

Sur certains bons de visite, il peut y avoir une mention qui indique une somme d’argent devant être versée au titre des dommages et intérêts par le futur acquéreur. Nous verrons la valeur de cet engagement et ce qu’il implique dans la suite de cet article.

La valeur du bon de visite dépend du mandat couvrant le bien immobilier.

• Mandat simple

Le mandat simple est un mandat qui laisse la liberté au vendeur de proposer son bien par lui-même ou en passant par la ou les agence(s) immobilière(s) de son choix.

Il n’y a donc aucune obligation de passer par l’agence immobilière et la clause d’engagement sur le bon de visite signé n’est pas reconnu juridiquement parlant.

Selon une jurisprudence de la Cour de cassation, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien (Civ 1ère, 27 avril 2004, n°01-13868).

De ce fait, le bon de visite ne peut pas justifier le versement d’une commission par l’acquéreur.

Cependant, si un acheteur signe un bon de visite avec une première agence immobilière mais qu’il décide de passer par le propriétaire pour acheter le bien en question, pour lequel a été signé le bon de visite, l’acheteur devra verser des dommages et intérêts à hauteur de la commission à l’agence, celle qui lui a fait découvrir le bien, si elle le réclame (Civ 1ère, 27 mai 1998, no 95-14.652).

Néanmoins, si les vendeurs peuvent prouver qu’ils n’ont pas été informés de la visite des acquéreurs potentiels par l’agence immobilière, ils peuvent contourner cette situation (Civ 1ère, 30 janv. 1996, no 94-11.538).

Dans le cas où l’acquéreur passe par une autre agence immobilière pour acheter, après avoir signé un bon de visite avec une première agence, seul l’intermédiaire qui conclut la vente peut prétendre aux honoraires.

• Mandat exclusif

Le mandat exclusif est le mandat confié à un agent immobilier unique, qui obtient le monopole dans la recherche d’un acquéreur. Le propriétaire ou tout autre agence ne pourra pas vendre le bien immobilier du fait de ce mandat (pendant une période minimum de 3 mois).

Le bon de visite constitue donc une preuve écrite importante dans le cas où le propriétaire passerait par un autre agent immobilier (une autre agence immobilière) ou vendrait lui-même le bien, ce qui irait à l’encontre du mandat exclusif. En effet, le simple fait de proposer son bien à la vente ou de vendre par le biais d’une autre agence porte atteinte à la clause d’exclusivité du mandat, permettant ainsi à l’agent immobilier porteur d’un mandat exclusif de réclamer le versement d’une indemnité.

• Mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est un mandat qui est conclu avec une seule agence immobilière et lui laisse l’exclusivité tout en permettant au propriétaire de présenter un acquéreur à l’agent immobilier titulaire du mandat de vente. L’agent immobilier aura préalablement identifié le cas de figure dans le mandat en envisageant une réduction de ses honoraires.

Cependant, dans le même cas qu’un mandat simple, si un acquéreur signe un bon de visite avec une première agence immobilière mais qu’il passe par le propriétaire pour acheter le bien, ce dernier devra verser la commission de l’agence sous la forme des dommages et intérêts.

Le bon de visite est un écrit qui doit être dûment daté, rempli, enregistré et signé par les deux parties pour avoir une véritable valeur juridique dans les cas considérés précédemment. Comme précisé plus haut, certains professionnels font également contresigner le bon de visite au vendeur lorsque ce dernier est « sur place » lors des visites.

C’est le vendeur qui devra payer les dommages et intérêts ou la commission si l’agent immobilier ou l’agence immobilière qu’il avait mandaté le réclame de juste manière (selon les cas considérés au-dessus) s’il pense avoir subi un préjudice.

Le dédommagement peut être mentionné dans le mandat. Le mandat a une valeur juridique.

Le bon de visite qui est émis par l’agent immobilier (ou agence immobilière) lors d’une visite permet essentiellement de garder une preuve écrite de cette visite. Il possède une valeur juridique probatoire notamment dans les cas cités pour un mandat de vente simple, exclusif ou semi-exclusif.