La vente immobilière en viager

Le paiement moyennant rente viagère est celui par lequel l’acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) ou à un tiers désigné, des sommes (arrérages) pendant toute la vie de ce dernier et selon des échéances et des conditions conventionnellement précisées. Il s’agit d’une vente, mais aléatoire, car le montant total de l’acquisition pour le débirentier dépend de la durée de vie du ou des crédirentiers. La vente en viager porte sur la pleine propriété avec le viager libre ou seulement sur la nue-propriété de l’immeuble vendu, le crédirentier se réserve alors l’usufruit ou seulement un droit d’usage et d’habitation, il s’agit du viager occupé.

Les parties prévoient généralement le versement au moment de la signature de l’acte, d’une partie du prix de vente, appelée « bouquet ». Le montant des arrérages de la rente est alors calculé en contrepartie du solde restant dû (après déduction du bouquet) et déduction faite de la valeur des réserves octroyées au profit du crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation notamment). Il convient ensuite de tenir compte de l’âge (ou plus exactement de l’espérance de vie) et de l’état de santé de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, ainsi que de la rentabilité du bien cédé.

Tout l’intérêt de cette formation porte sur l’aléa et sur le calcul de la vente en viager. En l’absence d’aléa, la vente moyennant rente viagère est nulle. Dans ce type de vente, l’évènement incertain qui caractérise les contrats aléatoires réside dans le décès du vendeur. Si les parties sont libres de fixer le montant des arrérages de la rente au taux qui leur convient par référence à des barèmes, toute évaluation incohérente risque de provoquer la nullité du contrat en cas de prix dérisoire ou la requalification du contrat en donation ou en prêt usuraire.

• Comprendre le mécanisme de la vente moyennant paiement d’une rente viagère
• Maîtriser la règlementation applicable
• Conseiller et accompagner les parties dans la finalisation du contrat

Cette formation répond aux obligations de la loi Alur et permet le renouvellement de la carte d’agent immobilier.

• Tout public
• Agent immobilier
• Agent commercial indépendant
• Dirigeant d’agence ou de réseau

Prérequis : savoirs de base

Cette formation est accessible à toute personne souhaitant acquérir des connaissances et monter en compétence dans le secteur de l’immobilier. Elle s’adresse également à tous les professionnels de l’immobilier souhaitant se former dans le cadre de la loi Alur.

1) Les fondamentaux de la vente immobilière en viager (7 heures)

A) La détermination de la valeur du viager

– Le principe du contrat

– Le viager occupé ou le viager libre

– Le bouquet, la rente viager pour le calcul du viager

– Le barème

– Le calcul du viager, la simulation du viager

– Capital – taux de transformation

– Les intervenants (débirentier, crédirentier)

– L’aléa (espérance de vie – tables fiscales + tables de mortalité)

– Types de rente : onéreux – gratuit

B) Les caractéristiques du viager

– Le contrat

– La validité du contrat

– Le contenu et la forme du contrat

– Prix (correspondance au marché)

– Démembrement

– Réversibilité

– Travaux, entretien du bien

– La réversibilité de la rente

– Les réserves effectuées par le vendeur

– Les frais d’acquisition

– Les garanties du vendeur

2) Identifier la situation et les attentes des clients et proposer des solutions adaptées au viager (7 heures)

A) L’intérêt du viager

– L’argumentation commerciale du viager pour le vendeur et pour l’acquéreur 

– La conjoncture socio-économique : la diminution des retraites côté vendeur

– La constitution d’un capital immobilier sans recours à l’emprunt pour l’acquéreur

– Effet de levier et rentabilité

– Échapper à la donation déguisée

– Attention à la faillite de l’acheteur !

– L’éventuelle revente

B) Les spécificités fiscales de la vente viagère

– La fiscalité avantageuse pour le crédirentier

– La fiscalité applicable au débirentier sur les droits d’enregistrement

– La répartition des charges d’entretien et des impôts locaux

– La vente en viager et les droits de succession

Version 2022

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– Modalités et délais d’accès : Formation dispensée en présentiel ou en classe virtuelle (visio)

– Méthodes mobilisées et modalités d’évaluation :

• • Pédagogiques :
    • Apports théoriques
    • Études de cas et mises en situation
    • Questions/Réponses
  • Matériels :
    • Outils de visioconférence (classe virtuelle)
    • Vidéo projecteur (présentiel)
    • Paperboard
    • Support de cours
  • Méthodes d’évaluation :
    • QCM d’évaluation

– Accessibilité aux personnes handicapées : Formation accessible aux personnes en situation de handicap

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