Les baux commerciaux (partie 1)

Qu’il s’agisse d’une boutique en centre-ville, d’un immeuble de bureaux ou d’un magasin situé dans un centre commercial, la pratique des baux commerciaux recouvre des réalités fort diverses et met en jeu des intérêts contradictoires. Les attentes du bailleur et du preneur à bail devant se conjuguer, la rédaction d’un bail commercial par acte sous seing privé ou acte notarié constitue un indispensable à la stabilité de leur relation contractuelle. Les baux commerciaux sont régis non seulement par un statut spécifique, issu du décret du 30 septembre 1953 et repris aux articles L 145-1 à L 145-60 du Code de Commerce, mais également par le droit commun du louage qui laisse une large place à la liberté contractuelle. C’est précisément cette liberté contractuelle qui laisse la possibilité au bailleur, propriétaire d’un local, de faire valoir ses conditions en fonction de l’emplacement dudit local.

Pour le propriétaire d’un bien immobilier comme pour l’entreprise qui en envisage l’occupation, il s’avère inévitable de déterminer si la relation envisagée sera, ou non, soumise au statut des baux commerciaux. Au-delà du montant du loyer et des charges, chacune des parties devra apprécier le coût et l’intérêt économique d’un tel bail au regard des droits et obligations résultant de ce régime locatif. Le locataire devra aussi apprécier les conditions locatives qui lui sont proposées à l’aune des avantages que procure le statut des baux commerciaux qui l’assure d’une pérennité d’exploitation de son fonds. Parallèlement le bailleur devra prendre la mesure des conditions financières, directes et indirectes (loyer, charges, réparation, entretien, etc.), qu’il proposera au regard du coût éventuel de la propriété commerciale consentie.

La rédaction des baux constitue donc une étape vitale : les clauses sont rédigées différemment selon que l’on négocie du côté du bailleur ou du locataire ; les particularités des lieux loués (immeuble entier, lots de copropriété, IGH, installations classées, boutiques, bureaux, immeuble construit ou à construire, etc.) doivent également être prises en compte pour rédiger le bail. Cette formation loi Alur sera l’occasion de revenir sur la philosophie du bail commercial, dont le statut dérogatoire au bail d’habitation témoigne d’une importante prégnance de l’intention que les parties ont voulu donner à leur relation contractuelle.

• Connaître la règlementation du bail commercial
• Sécuriser la rédaction des baux commerciaux
• Anticiper les changements susceptibles d’intervenir en cours d’exécution du bail
• Préparer la fin du bail

Cette formation répond aux obligations de la loi Alur et permet le renouvellement de la carte d’agent immobilier.

• Tout public
• Agent immobilier
• Agent commercial indépendant
• Dirigeant d’agence ou de réseau

Prérequis : savoirs de base

Cette formation est accessible à toute personne souhaitant acquérir des connaissances et monter en compétence dans le secteur de l’immobilier. Elle s’adresse également à tous les professionnels de l’immobilier souhaitant se former dans le cadre de la loi Alur.

1) Le statut des baux commerciaux (7 heures)

A) Le champ d’application du bail commercial

– Conditions d’application du statut

– Contrat de louage / Jouissance d’un bien

– Immeubles bâtis

– Local principal / Locaux dépendants / Locaux mixtes / Locaux accessoires

– Distinction local accessoire et établissement secondaire

– Exigence d’un fonds de commerce

– La sous-location / La location gérance

– Activités commerciales et immatriculations

– Dérogation au statut de droit commun

– Distinction avec le bail professionnel

– Règles élémentaires du bail professionnel

B) La destination du bail et la déspécialisation

– Destination contractuelle

– Imprécision ou silence du bail quant à sa destination

– Étendue de la destination contractuelle

– Destination multiple

– Modification conventionnelle de la destination

– Sanctions / non-respect de la destination du bail

– Changement d’activité

– Déspécialisation partielle

– Activités connexes et complémentaires

– Déspécialisation plénière

– Condition relative à l’immeuble

– Demande de déspécialisation et réponse du bailleur

– À l’égard du locataire

– À l’égard du propriétaire

2) La conclusion du bail commercial (7 heures)

A) Les conditions du bail commercial

– Les parties (bailleur/preneur)

– Bail consenti par un époux / un usufruitier / un incapable / un indivisaire / une société

– Reprise du bail par la société

– Rencontre des consentements

– Caractéristiques de l’offre et son acceptation

– Vices du consentement

– Information précontractuelle

– Les promesses de bail commercial

B) Le contenu du bail commercial depuis la loi Pinel

– Les parties (bailleur/preneur)

– La durée minimale du bail (inférieure / supérieure)

– Entrée en vigueur / Expirations

– Clause de loyer fixe / Clause d’échelle mobile / Clause de recettes

– Pas de porte vs droit au bail

– Charges locatives (règlementation applicable, répartition et paiement des charges)

– Garanties au profit du bailleur

– État des lieux contradictoire

– Sous-location

Version 2022

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– Modalités et délais d’accès : FOAD A (formation e-learning) , 3 mois

– Méthodes mobilisées et modalités d’évaluation :

• • Pédagogiques :
    • Apports théoriques
    • Étude de cas
    • Questions/Réponses
  • Matériels :
    • Plateforme LMS
    • Vidéos animées par un formateur qualifié
    • Support de cours
    • Contact formateur
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    • QCM d’évaluation

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