L’estimation ou l’avis de valeur en immobilier

En immobilier, il existe deux notions en matière de détermination de valeur d’un bien : l’estimation ou l’avis de valeur. Dans cet article, il s’agira de faire la différence entre ces deux termes, différence devant être connue des professionnels de l’immobilier.

L’estimation et l’avis de valeur sont deux termes qui désignent la détermination de la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier en vue d’un projet tel que : une vente, une renégociation de prêt, une mutation, une mise en location, etc.

Il s’agit de procéder à une évaluation immobilière pour déterminer la valeur d’un bien, c’est-à-dire le prix moyen que le propriétaire pourrait obtenir dans une vente (ou mise en location) dans les conditions du marché à une période donnée, dans la zone géographique du bien concerné, et par rapport à l’offre et la demande.

La valeur vénale ne possède pas de définition légale, cependant, la jurisprudence nous donne une définition qui est la suivante : « cette valeur est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ». Il s’agit donc du prix de marché.

Estimer la valeur d’un bien est nécessaire dans les cas suivants :

-Pour préparer une transaction

-Pour faire le point sur la valeur d’un patrimoine immobilier

-Pour effectuer des actes de gestion (assurer un immeuble, déterminer une valeur locative)

-Pour calculer le montant des impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière, etc.)

L’estimation et l’avis de valeur sont deux notions qui signifient la même chose mais qui n’ont pas la même valeur juridique.

Un avis de valeur est un document rédigé par le professionnel de l’immobilier qui reprend la description du bien immobilier en question ainsi que sa valeur vénale (ou locative). Il est succinct et précis. Le prix du bien estimé dans un avis de valeur peut être utilisé pour sa mise en vente ou pour prouver sa valeur auprès des acheteurs, du banquier (dans le cadre d’un besoin de financement et de garantie), du notaire ou de l’administration fiscale (pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Celui qui rédige l’avis de valeur n’est pas engagé par celui-ci puisqu’il n’est fait qu’à titre informatif !

Cependant, l’estimation est, quant à elle, un acte juridique qui implique la responsabilité civile professionnelle. Ce terme ne peut être utilisé que par des professionnels de l’immobilier possédant le titre d’experts immobiliers et étant inscrits auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. Seul un expert en immobilier agréé a la possibilité de faire une estimation suite à l’expertise du bien à vendre.

Ce document reprend les caractéristiques du bien immobilier concerné et le prix estimé, mais il est beaucoup plus complet que l’avis de valeur.

Si l’estimation est une expertise dont le caractère juridique implique la responsabilité de celui qui la rédige, l’avis de valeur a longtemps permis au professionnel de l’immobilier non expert de s’extirper de sa responsabilité. D’ailleurs, le statut de l’expert est clair (il doit avoir présenté un dossier justifiant de ses compétences et avoir été coopté par le tribunal), mais celui de l’agent immobilier est moins évident et connu. En effet, un agent immobilier qui détient la carte professionnelle est un expert en immobilier de fait.

Si en cas d’erreur manifeste (de sous-estimation ou de surestimation d’un bien), l’estimation implique la responsabilité de l’expert et / ou de l’agent immobilier, il s’avère que récemment certaines jurisprudences du premier et du second degré sont venues harmoniser les responsabilités lors de la fourniture d’un avis de valeur par écrit. En effet, un jugement de la Première Chambre Civile du Tribunal de Bordeaux en date du 7 mars 2018 (n°17/00422) est tout d’abord venu sanctionner un agent immobilier pour avoir manqué à son devoir de conseil et d’information en sous-évaluant un bien immobilier. Puis le tribunal de grande instance d’Arras (n°16/01530) en date du 28 février 2019 a, quant à lui, retenu la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier fournissant un avis de valeur manifestement surestimé.

Désormais, et en l’attente d’une confirmation de la Cour de Cassation, il semblerait qu’indiquer que l’avis de valeur ne constitue ni une estimation ni une expertise n’est plus susceptible de protéger l’agent immobilier en cas de surévaluation ou de sous-évaluation. Ainsi, seule la forme de la remise permettrait encore de protéger le professionnel, une transmission verbale de l’évaluation étant toujours plus difficile à prouver qu’un écrit.